10. 오퍼 접수 와 진행 (복수 오퍼 상황 포함)
리스팅 후 오퍼가 들어오게 되면 리스팅 중개인을 통해 집주인에게 보고하게 됩니다. 예전에는 바이어측 중개인이 직접 집주인에게 오퍼를 가지고 와서 설명하기도 하지만, 요즘엔 많은 경우 이메일로 리스팅 중개인에게 전달됩니다. 그 방법 과 선택은 집주인과 리스팅 중개인이 상의해서 결정합니다. 매매계약서 양식에 바이어가 원하는 가격과 조건들(계약금, Closing date, 인스팩션 조건, 모기지 대출 승인 조건 등)을 기재하여 집주인 측에 전달하는 것을 오퍼(Offer)라고 합니다. 오퍼(Offer)는 크게 아무런 조건을 달지 않은 무조건 오퍼(No conditional Offer)와 몇 가지 조건을 담은 조건부 오퍼(Conditional Offer)가 있습니다. 아무런 조건이 없는 오퍼는 이행 전제조건이 없으므로 집주인이 오퍼 내용을 수정하지 않고 그대로 받아들이면 법적으로 매각이 확정된 계약서(Firm deal)가 됩니다. 반면, 조건부 오퍼는 집주인이 오퍼를 수락한다 할지라도 오퍼에 기재된 조건해지 만료일 이전에 그 조건들(보통, 인스펙션 과 모기지 승인 조건)이 모두 해제되어야 법률적으로 완전한 효력을 지닌 매매계약서가 됩니다. 정해진 기간 내에 이 조건들 모두가 해제되지 않으면 그 계약은 무효가 됩니다.
따라서, 집주인으로서는 조건이 없거나, 적을수록 유리합니다. 만약 오퍼가 한번에 2개 이상 들어올 경우(Multiple offers situation), 셀러는 가격이 같거나 비슷하다면 조건이 없거나 더 적은 오퍼를 선택하게 됩니다. 따라서, 복수 오퍼 상황에서는 조건(Condition)의 유무는 협상의 도구로 자주 사용됩니다. 이러한 이유로, 요즘처럼 복수 오퍼 상황이 많은 시점에는 바이어들이 거래은행이나 모기지 브로커들을 통해 사전에 미리 모기지 승인을 받아놓는(Pre-approval) 경우가 많으며, 주텍대출을 확실하게 받을 수 있음을 미리 확인한 바이어들은 여러 경쟁자가 있는 상황에서 경쟁력을 높이기 위해 모기지 대출승인 조건(Financing condition)을 뺀 오퍼를 제시하는 경우가 많습니다.
2017년 1월 부동산 시장은 예상했던대로 Seller’s Market으로 시작 했습니다. 30만불 대 주택은 벌써 많은 경우 복수오퍼를 받으며 호가 이상에 거래가 되고 있습니다. 이러한 시장 상황을 반영하여, 이번 칼람에서 복수오퍼 상황시 오퍼 진행 절차를 간단히 설명하겠습니다.
1. 우선 복수오퍼 (Multiple offers) 상황이 되면, 리스팅 중개인은 모든 바이어측 중개인들과 집주인에게 이 상황을 알려야 합니다. 처음 오퍼를 제시한 바이어측 중개인 에게는 다른 오퍼가 추가로 몇 개 들어왔는지 알려주고 자신의 바이어 오퍼를 다시 수정할 지를 알려달라고 합니다. 이 때, 리스팅 중개인은 오퍼의 개수를 모든 바이어 중개인들에게 알려 주어야 하며 추가로 오퍼가 들어오는 개수 또한 계속 알려주어야 합니다. 이 와중에도 이미 제출한 오퍼들도 더 개선된 오퍼를 제시할 수 있습니다. 이때 오퍼 내용은 공개해서는 안되며 다만 오퍼 총 개수와 집주인에게 오퍼들을 제시할 시간을 통보합니다.(Section 26, REBBA Code of Ethics)
2. 오파가 바이어측 중개인이 아닌 리스팅 중개인에 의해 집주인에게 Presentation 된 경우에는, 바이어측 중개인의 요청이 있다면, ‘Offer Presentation-Acknowledgement (OREA Form 109)’를 사용하여 자신들의 오퍼가 틀림없이 검토되었다는 것을 확인하게 됩니다. 이 양식은 차후 경쟁에서 밀린 Buyer가 의문을 제기할 것에 대비해 필요한 서류입니다.
3. 오퍼가 집주인에게 제시되어지면 집주인은 자신에게 가장 만족스러운 오퍼를 받아들이거나 (Accept) 아니면 그 오퍼에 자신이 원하는 다른 조건 (예, Closing Date 변경)으로 Counter Offer를 할 수 있습니다. 단, 오퍼를 받아들이든지, Counter Offer를 하든지, 반드시 한 오퍼에만 가능하기 때문에 다른 오퍼는 당연히 모두 취소가 됩니다.
