<임성주 부동산> 신호등 2015.10.23호
지금 토론토는 공급과잉이라고 할 정도로 조그만 여유공간이 있으면 하늘높이 콘도빌딩이 올라가고 있습니다.이에 많은 분들이 토론토등 대도시의 신규콘도 분양에 관해 실 입주나 투자목적으로 많이 문의해오고 계십니다. 콘도공급의 홍수 속에 전문가의 조언과 함께 옥석을 가려 투자하는 것은 매우 중요하다고 할 것 입니다. 남들이 한다고 무작정 따라하는 것은 위험한 여러가지로 심사숙고하셔서 좋은 결과 이루시기를 바랍니다.
1.콘도 투자의 장점
신규 콘도분양은 일반 하우스 분양과는 다른 특성이 있으며 많은 장점을 갖추고있습니다.
초기 투자 비용이 분양가의 10~25%로 저렴합니다.
적은 투자비용으로 큰 투자효과를 볼 수있습니다. 특히 분양초기 VIP 분양의 경우 가장 할인된 비용으로 원하는 층과 구조등을 선택할 수있습니다.
자금계획이나 시기,절세등을 스스로 계획할 수 있습니다. 상속,증여세가 없으며 자녀대학,결혼, 경조사등 일정에 맞추어 미리 계획을 세울 수 있습니다.
아주 안전합니다. 초기에 들어가는 돈은 건설회사로 들어가는 것이 아니라 변호사가 관리하며 개발사에 문제가 있을 경우 안전하게 돌려받을 수 있습니다
2.콘도 투자의 전망
토론토의 경우 그간 다운타운,노스욕중심으로 많은 콘도분양이 이루어져왔으며 2020년 경전철완공,다운타운 접근의 편의성과 맞물려 에글링턴 지역도 콘도건설의 중심지가 되고있습니다. 향후 전망은 전문가들도 서로 다른 의견을 갖고있어 정확하게 예측하는 것은 어려우나 좋은 위치에 지어지는 A급콘도의 경우 실패할 가능성이 거의 없다고 볼 수있습니다.
3.좋은 콘도 선정조건
– 접근성(Accessibility): 토론토의 경우 다운타운 접근성, 지하철 역과의 거리, 주위 학교 및 편의시설,렌트수요등에 따라 많은 차이가 발생됩니다.
– 개발사의 평판: 과거와 현재의 많은 실적을 갖고있는 신뢰도 높은 유수의 개발사가 시행하는 콘도를 선택하셔야 합니다.
– 층수와 Layout : 아무래도 남향을 선호하며 북향은 인기가 낮은 향입니다. 또한 높은 층일수록 View 가 확보되기에 유리합니다. 반듯한 구조를 갖고있고 엘리베이터와 출입문이 마주보고 있지않으며 불필요한 구조물이 없는등 좋은 레이아웃은 필수 조건입니다.
– 투자의 경우 수요가 많은 1Bed + Den을 매입하시는 것이 유리합니다.
– 요즘은 개발사가 분양전부터 각종 매체등을 동원하여 좋은 점만 부각시키는 광고전을 펼치고 있어 분양초기부터 좋은 리얼터를 선정하여 숨겨진 단점은 없는지 여러가지를 따져보고 서로 상의하는 것이 콘도투자 성공의 조건입니다.
4.콘도 분양계약시 유의사항
– 마음에 드는 콘도를 찾으신 경우 계약을 체결하게 되는데 대부분 개발업자의 분양계약서에 계약을하고 Deposit을 내게 됩니다. 보통 Deposit의 스케쥴은 아래와 같습니다.
(50만불 콘도구매시)
– 계약시 : 5% $25,000
– 60~90일 : 5% $25,000
-150~210일 : 5% $25,000
– 210일~360일 : 5% $25,000
– Interim Closing시 : 5%$25,000
– Final Closing 시: 75%$275,000
그러나 보통은 상기금액외에 추가로 들어가는 비용이 꽤 있어 주의가 필요합니다. Parking/ Locker 소유권및 비용, New Home Warranty, 상하수도/ 가스 설치비등이 있으며 Development Charge에 대해서는 상한선 (Cap)을 씌우기도 합니다. 변호사비용등 모든 비용을 감안할 때 추가로 5% 정도의 비용이 들어간다고 생각하셔야 합니다.
– 콘도 바이어들은 정식으로 소유권 등기이전에 입주하게 되는데 이를 Occupancy Closing 이라고 하며 정식 소유이전 까지의 기간은 Interim Occupancy 라고 합니다. 이 기간중에는 Monthly Occupancy Fee를 부과하는데 여기에는 1.잔금에 대한이자 2.재산세 추징분 3. 관리비등이 포함되어 있어 그 기간동안 일반 관리비보다 많은 금액을 내게됩니다.
– 만약 콘도계약 체결후에도 문제가 있다거나 너무 급한 결정으로 후회가 될 경우 10일내에 계약을 취소할 수 있습니다 (10 Day Cooling Period).
– 또한 클로징전 소유권을 넘기는 전매여부는 시공사에 달려있으므로 전매가 가능한지 계약서를 잘 살펴보아야 합니다.
(다음 호에 계속)
