11. 오퍼 접수 와 진행
(조건부 오퍼 상황)
지난번 주택판매 절차 관련 칼럼에서는 현재 런던주택시장에서 주로 발생하는 복수 오퍼(Multiple offers)상황에서 경쟁 오퍼들이 다루어지는 과정들을 살펴 보았었습니다. 이번 칼람에서는 지금처럼 시장이 Sellers’ market이 아닌 수요와 공급이 비슷한 균형시장(Balanced Market) 상황에서 보다 일반적인 거래 형태 인, 조건을 수반한 오퍼들이 처리되는 과정들을 설명 드리겠습니다.
거래 성사
다른 경쟁자가 없는 상항에서 집을 구입하려는 바이어가 셀러측에 제출한 오퍼는 셀러에의해 바로 받아들여져 유효한 매매계약이 되거나(Accepted), 거부되거나(Rejected), 또는 셀러에 의해 일부 내용(주로 가격)이 수정되어 바이어측에 다시 역제안 되어 바이어측에 보내집니다(Sign-back 또는 Counter offer). 만일 오퍼가 바이어에게 Sign-back되어 돌아오면 바이어 역시 이 Counter offer를 받아들이든지, 거부하든지 또다시 내용을 수정하여 셀러측에 역제안하게 됩니다. 이런 과정을 거쳐 어느 한쪽에서 오퍼를 받이들이게 되면(Accepted), 조건이 없는 완전한 거래(Firm deal)가 성사되든지, 아니면 몇몇 조건을 수반한 조건부 매매계약이 이루어지게 됩니다. 어느경우라도 이 단계가 되면 계약 당사자들(바이어와 셀러)과 양측 중개인과 변호사들은 성사된 계약서를 받게됩니다. 즉, 딜이 성사된 상황이 됩니다. 오퍼 내용에 따라 좀 다르지만 대부분의 경우 이 단계에서 24시간 안에 바이어는 셀러측에 계약금(Deposit)을 전달하게 되며 이 돈은 잔금일 까지 셀러측 부동산회사 신탁계좌(Trust Account)에 입금되게됩니다.
조건해지
거래가 성사될 때 아무 조건 없이 오퍼가 수락되었다면 이 딜은 이미 완성된 딜 (Firm deal)이 됩니다. 하지만 조건부 오퍼(Conditional Offer)를 수락한 경우에는 그 조건들이 이행된 후 약속한 기일 내에 바이어로부터 조건해지통보(Waiver)를 받아야 완전한 매매계약(Firm deal)이 성사됩니다. 조건들 중에서 하나라도 그 정한 기한 내에 해지가 되지 않으면 그 계약은 무효가 됩니다. 이 경우 이 계약이 무효가 되었다는 공식 서류(Mutual release)에 계약 당사자들이 서명하고 양측 중개인 회사 서명권자들까지 서명을 마쳐야 예금되어있던 계약금이 바어어측에 돌아가게 됩니다.
조건들(Conditions)
오퍼에 들어가는 일반적인 조건들(conditions)에는 모기지 대출 승인조건(Financing), 홈인스팩션(Home Inspection) 조건, 집보험 가입(Insurance) 조건 등 이며, 콘도미니엄의 경우에는 바이어측 변호사에 의한 콘도미니엄 관련서류(Status Certificate) 확인 조건이 추가로 들어갑니다.
1) 모기지 대출 승인(Financing) 조건은 바이어가 집을 구입하는데 필요한 자금을 은행으로부터 대출 받아야 할 경우, 바이어의 재정상황과 신용상태를 토대로 필요한 자금을 잔금일에 대출받을 수 있는지를 금융기관에 미리 확인을 받는 과정입니다. 보통 1주일 이내에 결정이 나오게 됩니다.
2) 홈인스팩션(Home Inspection) 조건은, 주택을 구입할 때 집 상태를 점검한 후 홈인스펙터의 의견으로 과다한 수리비용이 발생할 것으로 판단되거나 주택의 중요한 하자나 결함이 발견될 경우 구입자가 계약을 파기할 수 있다는 조건 입니다. 이 조건은 사용하는 문구에 따라 발견된 하자를 셀러가 고쳐줄 경우 바이어가 딜을 깰 수 없다는 내용이 있을 수 있기 때문에 바이어나 셀러측 모두 주의 깊게 살펴보아야 하는 조항 입니다.
3) 콘도서류검토(Status Certificate) 조건은 바이어 측 변호사가 콘도관리회사가 발행하는 콘도서류(Status Certificate)를 확인한 후 콘도의 전반적인 재정상태 와 법적 문제가 없는지를 살펴보고 바이어에게 의견을 줍니다. 만일 그 내용이 심각한 문제라고 판단되면 계약을 취소할 수 있습니다. 앞서 언급한대로 이 조건은 콘도미니엄의 경우에만 해당되며 런던의 경우 서류신청 비용(보통 100불)은 바이어측에서 부담합니다.
