최근 온주 정부는 바이어와 셀러 양측을 중복 대리하는 중개인의 과실에 대해 최고 벌금 5만 달러, 그가 속한 부동산회사에는 10만 달러 부과를 골자로 하는 부동산 및 비즈니스 중개법(REBBA) 개정안을 발표하였습니다. 주정부의 부동산 거래 규정 강화에 대한 취지는 ‘일부 중개인들이 거래수수료를 더 받을 목적으로 바이어와 셀러 양측 중개대리인 역할을 혼자 맏아하면서 발생할수있는 불공정한 거래로부터 소비자를 보호하기 위한 조치’ 라고 합니다. 주 정부는 다른 추가 개정안은 내년에 발표될 것 이라고 덧붙이면서 15년 전에 책정된 오타리오부동산협회(OREA)의 중개인에 대한 현행 벌금액이 현실과 동떨어져 있다고 판단하여 온주부동산위원회(RECO)에 중개법 위반에 대한 벌칙금 강화를 요구해왔습니다.
한 중개인이 바이어와 셀러 양측 모두의 이익을 대변하며 딜을 성사시키기란 실제로 쉽지 않은 일 입니다. 따라서 이중 중개대리(Double-ending) 역할에 대해서는 주정부 뿐만 아니라 중개인이 속한 부동산회사들도 권장하지 않는게 일반적 입니다. 하지만 많은 바이어들이 매물을 내놓은 중개인(Listing agent)에게 직접 연락하여 주택을 보고자신의 중개인 없이 계약을 하고 있습니다. 앞서 언급한 주정부가 염려하는 불공정 거래가 이 경우 가장 많이 발생합니다.
바이어 입장에서는 아마도 자신의 에이전트 없이 거래를 하게되면 바이어측 에니전트 몫의 수수료 만큼 절약한 부분을 거래금액에서 할인받는 효과가 있을 거란 기대가 있는 것 같습니다. 그러나 중개수수료는 바이어가 에이전트가 없는 경우, 중개수수료 전액이 매물을 내놓은 리스팅 에니전트 몫이 됩니다. 따라서 더 많은 수수료를 기대하는 중개인은 이러한 바이어들에게 호의적일 수 있습니다. 예전에는 이러한 경우 리스팅 중개인이 자신의 수수료를 낮추어주어서(예, 4% –> 3%) 거래하는 경우가 많았습니다. 이 경우 물론 셀러가 혜택을 조금 더 보게 됩니다. 하지만 최근에는 셀러를 위해 복수 오퍼가 최대한 많이 경쟁하는 상황을 유도하기위해 리스팅 중개인들이 에이전트 없이 오는 바이어의 오퍼도 중개수수료를 할인하지 않는 경우가 대부분 입니다.
만일 이와 같이 자신의 에이전트 없이 리스팅에이전트를 통해 직접거래가 이루어 질 경우 바이어에게는 감수해야 할 위험들이 있습니다.
첫째, 리스팅 주택의 가격(Asking Price)이 실제 시장에서 받아들여지는 가치(Market value)와 얼마나 차이가 나는지에 대한 객관적인 평가가 어려워진다는 것 입니다. 만일 바이어가 자신의 중개인을 통해 이에대한 의견을 듣게 된다면 그 에이전트는 자신이 가진 경험과 지식으로 해당 주택의 가치를 객관적으로 평가해줄 것 입니다. 바이어가 자신의 에이전트 없이 얼마를 할인 받았는지가 중요한게 아니라 시장 가치에 맞게 구입하는 지가 중요합니다. 아무리 요즘처럼 거래가 활발한 시가라 할지라도 시장에는 그 때에 인정되는 시장가치가 존재합니다.
둘째, 거래 부동산에 대한 정보를 얼만큼 알수 있느냐? 입니다. 중개인은 셀러가 자신에게 공개한 그리고 자신이 알고있는 주택의 문제점을 에이전트 없이오는 바이어에게도 정직하게 공개해야하는 의무가 있습니다. 그러나 현실에서는 그렇지 않은 경우가 있어서 문제가 자주 발생합니다. 주택을 팔기위해 셀러나 리스팅에이전트 모두 그 문제를 공개하지 않는 경우가 많기 때문입니다. (이 부분은 다음 칼람에서 좀더 자세히 다루도록 하겠습니다.)
셋째, 중개인계약 관계에 대한 충분한 이해가 부족 할 수 있습니다. 필자가 속한 회사는 리스팅한 매물을 바이어가 에이전트 없이 매입을 원하는 경우, 오퍼작성 때 바이어와 Client 관계(Buyer Representation Agreement)가 아닌 Customer 관계(Buyer Customer Service Agreement)로 중개인계약을 채결하도록 권고합니다. Customer 관계 계약은 Client 관계 계약에 비해 중개인과 바이어 간에 법적 구속력이 매우 약한 것으로, 이 경우 법적으로 중개인은 분명 셀러측 중개인 인 것입니다. 즉 셀러측 이익을 우선시하게 된다는 것 입니다. 이 경우 바이어는 에이전트에게 법적 책임을 묻는 것이 매우 제한적 일수밖에 없습니다.
바이어에게 이러한 내용의 충분한 설명없이도 많은 경우 중개인들은 바이어와 Customer가 아닌 Client 관계 계약(Buyer Representation Agreement)을 채결하고 딜을 진행합니다. 딜이 성사되지 못하더라도 이후 이 바이어는 이 계약서에 서명한 이유로 계약서에 명기된 기간동안, 지정한 지역 내에서 이 중개인( 또는 그가 속한 회사의 중개인) 만을 통해서만 주택을 구입해야하는 부담을 갖게됩니다.
이러한 이유로 바이어는 리스팅 에이전트에게 직접 찾아가 거래를 하려는 것이 그렇게 바람직하지 않다고 하겠습니다. 그리고 무엇보다도 바이어는 수수료 없이 받을수 있는 서비스를 스스로 포기하는 것이라 더욱 그렇다고 봅니다. 무엇보다고 온주정부가 법을 개정하여서라도 소비자들을 보호하려는 데는 그만큼 이와 관련된 불공정 거래가 많이 있어왔다고 보아야 할것입니다.
앞의 경우와는 반대로 셀러가 리스팅하지 않은 부동산을 에이전트가 자신의 바이어(Buyer Representation Agreement 관계)와 거래를 해주는 경우가 있습니다. 보통은 세입자가 살고 있는 경우 매매를 위한 청소나 단장(decoration) 등을 할 수 없고, 또 세입자에게 방해를 끼치고 싶지 않은 이유로 주택주가 리스팅 없이 조용히 거래를 원하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 중개인이 집주인과 특정 바이어와 지정한 기간 안에 거래가 성사되면 동의한 중개수수료를 주기로 하는 Seller Customer Service Agreement에 서명을 하게 되는데, 이 때는 오히려 바이어가 셀러에 비해 에이전트에게 법적으로 더 보호를 받게 됩니다. 왜냐하면 바이어는 Client관계(Buyer Representation Agreement)가 되는 반면 셀러는 Customer관계가 되기 때문 입니다. 즉, Double ending 중개인 입장에서는 이 경우에는 바이어에게 법적 책이이 훨씬 더 부과되는 것입니다.
