캐나다의 금융기관을 감독하는 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada)는 지난 화요일에 주택 모기지에 대한 새로운 가이드 라인을 발표하였습니다. 이는 지난 여름 이미 초안을 발표했던 것으로 최종안이며 그 적용은 내년 1월1일부터입니다.
Conventional Mortgage에도 Stress Test
무슨 폭격기 이름 같은 B-20 이라고 불리는 이 가이드라인은 모기지 업계 뿐 아니라 주택 시장에 일정부분 폭탄 같은 영향을 끼칠 것으로 보이고 있습니다. 2018년 1월 1일부터 새롭게 적용되는 Rule 중에 가장 큰 것은 Conventional Mortgage에도 Stress Test를 적용하는 것입니다. 이 Stress Test는 금리가 올라갈 때 모기지 지불에 있어 충분히 감당할 여력이 있는지를 테스트 하는 것으로 지금까지는 20% 미만으로 다운페이하는 경우에 적용되어 왔습니다. 하지만 내년부터는 모든 경우에 이 Stress Test를 통과해야만 하게 된 것입니다.
내년부터 적용되는 Stress Test Rule은 모기지 승인 심사시 적용되는 이자율을 실제 받게 되는 이자율에 2%를 더한 이자율 또는 캐나다 중앙은행의 Bench Mark Rate (현재 4.89%)중 큰 것을 적용하게 하는 것입니다. 예를 들어 모기지를 이자율 3%로 받게 된다면 심사시에는 3%+2%인 5%로 심사를 하게 되는 것입니다. 이렇게 되면 승인 받을 수 있는 모기지 금액이 대폭 줄어들게 됩니다.
영향 : 소득으로 받을 수 있는 모기지 금액 대폭 감소
Family Gross Income이 $60,000인 가정이 집을 살 때 20%를 다운페이하고 25년 상환기간에 5년 고정 3 % 이자율로 모기지를 받는다고 가정할 때 현재 가이드라인으로는 대략 30만불 정도의 모기지가 가능합니다. 그런데 변경된 가이드라인을 적용하게 되면 25만불 가량으로 받을 수 있는 모기지 금액이 5만불 가량 줄어들게 됩니다. B-20 가이드라인에는 이밖에도 소득이나 다운페이먼트에 대한 검증을 보다 엄격하게 할 것과 금융기관들이 다른 대출 상품을 추가하여 규정에 정해진 이상의 LTV (Loan To Value)를 넘는 것을 하지 못하게 하는 등의 규정들이 추가되었습니다. Stress Test이외에는 직접적이고 크게 영향을 주는 항목들은 없지만, 모기지 승인시 검증을 보다 엄격히 할 것을 주문하고 있다고 볼 수 있습니다. 모기지 갱신시 동일한 금융기관에서 모기지를 유지할 때는 새로운 가이드라인의 적용을 받지 않습니다.
이러한 변화들 앞에서 어떻게 대처해야 할까요?
집을 구매하시거나 모기지를 갱신 하실 계획이 있다면 조금 시간을 앞당기시기를 권해드립니다. 새로운 가이드라인이 1월1일부터 적용되지만, 그전에 이미 승인 받은 것에 대해서는 문제가 없습니다. 예를 들면 2월1일에 Closing인데, 11월에 모기지 승인을 신청하여 받는다면 이는 새로운 가이드라인의 적용을 받지 않는 것입니다. 모기지 승인은 일반적으로 120일(4달)까지 유효합니다. 따라서 구매 계획이 있으시면 올해 안에 계약하고 모기시 승인을 받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
분양콘도를 구매하신 분들의 경우는 아직 모기지를 받을 시기는 아니실 수 있습니다. 이 경우 Closing 때까지 기다리시기보다는 미리 미리 자신이 얼마만큼 모기지를 받을 수 있는지, 모기지 받을 수 있는 방법이 무엇인지를 상담하여 준비하시기를 권해 드립니다. 바로 앞에 닥쳐서는 방법을 찾을 수 없지만, 1-2년의 기간 동안 준비하면 방법을 만들 수 있기 때문입니다. 모쪼록 전문가와의 상담을 통해 미리 준비하셔서 모기지로 인해 어려움 겪지 않으시길 바랍니다.
