집을 구매할 때 모기지 승인의 중요성은 점점 더 커지고 있다. 주택 가격의 상승으로 모기지를 받지 않고는 주택을 구매하기 매우 어려워졌기 때문이다. 반면에 모기지 승인 조건은 더욱 까다로워지고 있다.
내년부터 적용되는 모기지 승인 규정의 변화도 그 중의 하나이다. 기본적으로 2017년에 계약한 주택 구매 계약에 대해서는 클로징이 2018년이라 할지라도 이전의 모기지 규정이 적용된다. 2018년 1월1일 이후에 계약한 주택 구매 계약에 대해서는 새 모기지 규정이 적용된다. 새 모기지 규정의 적용을 받으면 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들게 된다.
또한 모기지 금리는 올해 하반기부터 지속적으로 상승하고 있다. 올해 7월과 9월 두번이나 오르면서 0.5%를 유지하던 기준금리가 1%까지 인상되었다. 기준금리 1%는 국제 유가 급락에 따른 경제 충격 대책으로 두 차례 연속 긴급 금리 인하 조치를 단행했던 지난 2015년 1월 당시와 동일한 수준이다. 2018년에는 1.5%까지 오를 것으로 예상하고 있다.
이러한 시기에 경쟁력을 높여줄 수 있는 모기지 사전 승인의 이점에 대해 알아보고자 한다. 우선 모기지 사전 승인을 받아 놓음으로써 얻을 수 있는 이득은 다음과 같다.
첫째, 대출자가 받을 수 있는 모기지 금액, 구매 가능한 주택 가격 및 모기지 페이먼트의 정확한 예산을 알고 집을 고를 수 있다. 예전에 쉽게 모기지를 받았던 대출자들은 얼마나 대출이 까다로워진지를 인지하지 못하고 주택을 구매했다가 모기지를 받는데 어려움을 겪거나 계약을 체결하지 못하는 경우를 종종 보게 된다.
둘째, 승인 받거나 홀드한 낮은 이율을 금융기관에 따라, 모기지 상품에 따라30일에서 120일까지 보장을 받을 수 있다. 모기지 금리가 인상되는 환경에서는 이율을 홀드하는 것이 큰 도움이 된다. 올해 6월에 5년 고정모기지로 사전승인 받은 한 고객의 경우, 10월에 Closing할 때 미리 승인 받았던 2.59%의 낮은 금리로 모기지를 받았는데, 10월 당시 일반적인 이자율은 3.34%였다. 사전승인이나 금리를 홀드한 경우에는 이후에 금리가 인상되어도 이전에 승인 받은 금리로 모기지를 받을 수 있고, 이율이 떨어진 경우에는 떨어진 이율을 적용받을 수 있기 때문에, 이율을 홀드해서 잃을 것은 아무것도 없다.
셋째, 준비할 시간적 여유를 가질 수 있게 된다. 모기지 사전승인 과정을 통해 모기지 승인 금액을 높이거나 좋은 조건으로 승인 받을 수 있도록 여러 가지 준비를 갖출 수 있는 시간을 가질 수 있게 된다. 사전승인 진행시에 현재 규정 뿐 아니라 새로운 규정의 적용을 받을 경우의 모기지 금액에 대해서도 충분한 조언을 받을 수 있다. 이미 계약을 체결할 후에 모기지를 알아보게 되는 경우, 조금만 요건을 갖추면 낮은 금리와 좋은 조건의 모기지를 받을 수 있음에도 준비할 시간의 부족으로 높은 금리의 모기지를 받아야 되는 경우도 있다.
모기지 사전 승인은 최종승인과 다르다. 사전승인이 실제 계약서류가 없이 진행하는 것이며, 또한 감정평가의 과정이 생략되어 있기 때문이다. 대출자의 신용, 소득을 기반으로 사전승인을 받았다 할지라도 감정평가 금액이 주택 구매 계약서의 금액과 같거나 높아야 한다. 2018년 1월 1일부터 적용되는 모기지 규정의 변화로 인해 2017년에 받는 사전승인은 주택 매매 계약이 2018년도에 이루어지면 더 이상 유효하지 않게 된다. 반면에 이율 홀드는 여전히 유효하다.
현재 집을 찾고 있거나 가까운 미래에 집을 구매할 계획이라면, 모기지 전문가와 상담을 통해 사전 승인을 계획하고 높은 이자율로부터 보호 받을 뿐 아니라, 주택 구입 절차가 순조롭게 될 수 있도록 준비하는 것이 지혜이다. 有備無患(유비무환), 미리 준비가 되어 있으면 뒷 걱정이 없는 법이다.
