많은 분들이 모기지 대출을 받고자 할 때 원하시는 대출기관들은 주로 Big 5은행 (TD , Scotia, BMO, RBC, CIBC) 일 것입니다. 모기지 상담을 하다 보면, 시중은행이 아닌 금융기관에서 모기지 받는 것에 대해서 심한 거부감을 가지고 계신 분들을 만나게 됩니다. 조건이 그리 나쁘지 않은데도 “여기말고 시중은행에서 모기지 받을 수는 없나요?”라고 묻는 분들이 종종 있습니다. 이는 한국과 다른 캐나다 은행들의 분류를 잘 못 이해한데다 한국에서 제2 금융에 잘못 투자해서 손해를 보았던, 혹은 좋지 않은 소식을 들었던 분들은 괜한 두려움을 갖는 것입니다. 일반적으로 Big 5 의 시중은행이 좋은 금리와 좋은 조건을 제시하긴 하지만, 경우에 따라서는 다른 금융기관에서 모기지를 얻는 것이 훨씬 고객에게 유리한 경우도 있습니다. 캐나다 은행을 분류하는 방법이 따로 있긴 하지만, 모기지를 중심으로 하면 A Lender와 B Lender로 나눌 수 있습니다. 종종 한국에서의 구분처럼 이를 1금융권, 2금융권으로 부르기도 하는데, 내용에 있어서는 차이가 있습니다.
A Lender
위에서 언급한 메이저 은행들과 National Bank, Home Trust, Street Capital, B2B등 여러 은행들이 있습니다. A Lender들은 일반적으로 좋은 조건으로 낮은 금리를 제시하는 반면 대출 심사 기준은 까다로운 편이며 기본적으로 대출을 받기 위해선 같은 직종안에서 안정적인 고용기록과 소득 수준을 유지하고 있어야만 합니다. 또한 좋은 신용기록을 보유하고 있어야 합니다. 말 그대로 ‘A’ 대출자를 원하는 것입니다. 이중에는 예금은 받지 않고 대출만 전문으로 하는 금융기관이 있는데, 이를 Monoline Lender라고 부릅니다. Monoline Lender들은 대부분 Branch를 운영하지 않고 대출을 모기지 브로커를 통해 진행합니다. 대출심사 기준은 다른 메이저 은행과 비슷하거나 오히려 더 까다로운 경우도 있는데, 반면 더 좋은 이자율의 상품을 제공하기도 합니다. 며칠 전 한 고객은 메이저 은행에서 5년 고정으로 3.64%로 모기지 승인을 받았는데, 같은 조건으로 3.29%를 제시한 한 Monoline Lender에서 모기지를 받을 수 있었습니다.
B Lender
B Lender를 일반적으로 2금융권이라고들 이해하고 있는데, A Lender에서 모기지를 받기 어려운 분들이 조금은 쉬운 승인조건으로 A Lender 보다는 다소 높은 금리로 모기지를 받을 수 있는 금융기관들입니다. 직장인들보다는 비즈니스 하는 분들이 좀 더 쉬운 조건으로 모기지를 받을 수 있는데, 이는 6~12개월의 Business Bank Account의 입금 금액을 기준으로 소득산정을 하여 세금 신고한 소득 금액보다 높은 금액의 소득을 인정받아 모기지를 받을 수 있기 때문입니다.
신용점수의 경우에 있어서도 B Lender의 경우 요구하는 수준이 좀 더 낮기 때문에, 신용이 좋지 않아 A Lender에서 모기지를 받을 수 없었던 분들도 모기지 승인을 받을 수 있습니다. B Lender를 이용하는 대부분의 경우는 당장에는 신용이나 소득으로 모기지를 받기 어렵지만, 1-2년 혹은 2-3년 후 조건을 충족하면 A Lender로 갈아 탈 수 있는 경우도 많습니다. 모기지 계약 기간 중간에 해약하는 경우에는 고정 모기지의 경우는 B Lender의 경우가 A Lender의 경우보다 페널티의 비용이 적은 편입니다.
모기지를 받을 때 대출 기관들마다 요구하는 서류나 심사하는 방식, 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에, 시중은행만 고집할 것이 아니라 본인의 상황에 맞는 금융기관을 잘 선택하는 것이 중요합니다. 또한 B Lender가 이자율이 높긴 하지만, 막연한 두려움을 가지고 접할 것이 아니라 자신이 부담 해야 할 이자 비용 및 기타 비용을 자세히 따져보고 자신에게 적합한 곳을 찾아보는 노력이 필요합니다. 시중은행만 찾아보고 모기지가 안된다고 판단하지 않고 전문가와 상의해서 방법을 찾아보는 것 또한 현명한 결정이 될 것입니다.
