앞 칼람에 이어 온타리오에서 신규 주택 구입시 적용되는 HST 계산법을 알아보겠습니다.
이 계산이 중요한 이유는 신규주택을 본인이나 친족 주거용이 아닌 투자목적으로 구입하는 경우에는 빌더와 계약한 금액 외에 크로징 때 환급 받을 것으로 계산된 HST rebate 금액을 추가로 더 지불해야 하기 때문입니다. 앞 칼람에서도 언급한 대로 이후 임대 계약서(최소 1년)를 가지고 세무서에 HST 환급을 신청하여 돌려받게 되지만 클로징 때 추가로 목돈이 필요함으로 미리 알고 준비해야 합니다.
세무서(CRA) 계산 공식은 빌더가 바이어들에게 제시하는 가격(builder’s list prices)을 기준으로 네 가지 군 ( $368,200 이하/ $368,200 – $424,850/ $424,850 – $484,500/ $484,500 이상) 으로 각기 다르게 적용된다고 설명하였습니다. 이 네가지 군의 예를 든 숫자로 계산해 보면 아래와 같습니다.
Formula #1 for Properties Priced Under $368,200
빌더 리스팅 가격이 $368,200 인 경우, 세전 (Net of HST) 가격 계산법은 빌더 리스팅가격÷ 1.052 입니다.
Example 1
빌더 리스팅 가격이 $325,000인 새 타우하우스를 사면, 이 공식에 따라
세전 (Net of HST) 가격= 빌더 리스팅 가격 ÷ 1.052 = $325,000 ÷ 1.052 = $308,935.36 입니다. (이것은 $16,064.64 만큼 HST 가 빌더 가격에 포함되어 있다는 뜻입니다.)
일단 빌더의 세전 가격(Net of HST)이 정해지면 총 HST 13%를 계산하고 이미 빌더 리스팅 가격에 포함되 있는 HST를 제하면 크로징 때 추가로 준비해야할 HST 금액이 나옵니다. 이를 정리하면 아래와 같습니다.
총 HST payable = 빌더 리스팅 가격x 13% = $308,935.36 × 13% = $40,161.60
총 HST payable – 이미 빌더가격에 포함된 HST = $40,161.60 – $16,064.64 = $24,096.96
이 금액, $24,096.96 이 클로징 때 투자 목적의 바이어는 추가로 준비해야 하는 자금이 되며 이는 이 금액 만큼이 HST rebate 금액이라는 것 입니다.
앞 칼람에서 설명한 대로 이를 연방세 부분과 주정부 세금 부분을 구분하여 보면 아래와 같습니다.
연방정부 환급비 계산:
(세전 금액x 5%) x 36% = ($308,935.36 × 5%) x 36% = $5,560.84
주정부 환급비 계산:
(세전 금액x 8%) x 75% = ($308,935.36 × 8%) × 75% = $18,536.12
(앞 칼람에서 연방정부 환급비와 주정부 환급비 계산 기준은 설명하였습니다.)
Formula #2 for Properties Priced Between $368,200 and $424,850
빌더 리스팅 가격이 $368,200 이상- $424,850 이하 인 경우, 세전 (Net of HST) 가격 계산법은 (빌더 리스팅가격+ $28,350)÷ 1.133 입니다.
Example 2
빌더 리스팅 가격이$410,000인 새 집을 사면, 이 공식에 따라
(세전 (Net of HST) 가격= 빌더 리스팅 가격 + $28,350) ÷ 1.133 = ($410,000 + $28,350) ÷ 1.133 = $386,893.20 입니다. (이것은 $23,106.80 만큼 HST 가 빌더 가격에 포함되어 있다는 뜻입니다.)
총 HST payable = 빌더 리스팅 가격x 13% = $386,893.20 × 13% = $50,296.12
총 HST payable – 이미 빌더가격에 포함된 HST = $50,296.12 – $23,106.80 = $27,189.32
이 금액, $27,189.32이 클로징 때 투자 목적의 바이어는 추가로 준비해야 하는 자금이 되며 이는 이 금액 만큼이 HST rebate 금액이라는 것 입니다.
(연방정부 와 주 정부 환급비 구분 계산은 생략합니다.)
Formula #3 for Properties Priced Between $424,850 and $484,500
빌더 리스팅 가격이 $424,850이상- $484,500 이하 인 경우, 세전 (Net of HST) 가격 계산법은 (빌더 리스팅가격+ $52,350)÷ 1.193 입니다.
Example 3
빌더 리스팅 가격이$460,000인 새 집을 사면, 이 공식에 따라
(세전 (Net of HST) 가격= 빌더 리스팅 가격 + $52,350) ÷ 1.193 = ($460,000 + $52,350) ÷ 1.193 = $429,463.54 입니다. (이것은$30,536.46 만큼 HST 가 빌더 가격에 포함되어 있다는 뜻입니다.)
총 HST payable = 빌더 리스팅 가격x 13% = $429,463.54 × 13% = $55,830.26
총 HST payable – 이미 빌더가격에 포함된 HST = $55,830.26- $30,536.46= $25,293.80
이 금액, $25,293.80이 클로징 때 투자 목적의 바이어는 추가로 준비해야 하는 자금이 되며 이는 이 금액 만큼이 HST rebate 금액이라는 것 입니다.
(연방정부 와 주 정부 환급비 구분 계산은 생략합니다.)
Formula #4 for Properties Priced Over $484,500
빌더 리스팅 가격이$484,500이상 인 경우, 세전 (Net of HST) 가격 계산법은 (빌더 리스팅가격+ $24,000)÷ 1.13 입니다.
(앞 칼람에서 언급한 대로 빌더 리스팅 가격 기준 $484,500 이상은 연방정부 부분 HST 환급액이 없습니다.)
Example 4
빌더 리스팅 가격이$7000,000인 새 집을 사면, 이 공식에 따라
(세전 (Net of HST) 가격= 빌더 리스팅 가격 + $24,000) ÷ 1.13 = ($700,000 + $24,000) ÷ 1.13 = $640,707.96 입니다. (이것은 $59,292.04 만큼 HST 가 빌더 가격에 포함되어 있다는 뜻입니다.)
총 HST payable = 빌더 리스팅 가격x 13% = $640,707.96 × 13% = $83,292.03
총 HST payable – 이미 빌더가격에 포함된 HST = $83,292.03 – $59,292.04 = $24,000
이 금액, $24,000이 클로징 때 투자 목적의 바이어는 추가로 준비해야 하는 자금이 되며 이는 최대 주정부 환급액(maximum provincial rebate) 입니다.
