모기지 대출을 받거나 갱신 할 때 매우 중요한 결정 사항 중의 하나가 고정 이율(Fixed Rate, 고정모기지)을 택할 것인지, 변동 이율( Variable Rate, 변동 모기지)을 택할 것인지 입니다. 많은 분들이 고정 이율이 좋으냐, 변동이율이 좋으냐 라고 여쭤 보시지만, 실제적으로 그 차이를 모르시는 분들이 많이 있습니다. 먼저 이에 대해 질의 응답을 통해 먼저 정리하도록 하겠습니다.
Q. 고정 모기지는 금리의 변동이 없는 모기지로 알고 있는데, 언제까지 변화가 없는지요?
A. 계약기간 동안입니다. 예를 들어 5년 고정3.49% 로 모기지를 받았다면 5년 동안 이 금리가 변화없이 지속되는 것입니다.
Q. 변동 모기지로 Prime – 0.65%로 모기지를 받았는데, 이건 무슨 뜻인지요?
A. 변동 모기지는 기본적으로 Prime – xx% 식으로 금리가 정해지게 됩니다. 예를 들어 스코시아 뱅크에서 Prime – 0.65% 로 모기지를 받았다면 지금 스코시아 뱅크의 Prime Rate이 3.45%임으로 현재 받으신 금리는 2.85%가 되는 것입니다.
Q. Prime Rate이 무엇인가요?
A. 은행에서 우수 고객에게 단기 대출시 적용하는 우대 금리입니다. 실제적으로는 대출시 해당 은행이 기준으로 활용하는 금리라고 보시면 됩니다. 캐나다 대부분의 은행의 2018년 5월 현재 Prime Rate은 3.45%입니다. (TD 은행은 3.6%).
Q . Prime Rate은 어떻게 바뀌게 되나요?
A. Prime rate은 Bank of Canada의 기준금리에 연동되어 움직이게 됩니다. 현재 Bank of Canada 기준금리는 1.25%입니다. 이 기준금리가 변동하게 되면 Prime Rate도 이에 맞추어 바뀌게 됩니다. 예를 들어 기준금리가 0.25% 오르면 Prime Rate도 0.25% 정도 오르게 됩니다.
Q. Bank of Canada의 기준금리는 얼마만에 한번씩 변동되나요?
A. Bank of Canada의 기준금리는 1년에 약 8차례 발표되는데 이 때 오르기도 하고 내리기도 하고 유지되기도 합니다. 일반적으로 변동이 있으면 0.25% 정도의 변동이 있습니다.
Q. Bank of Canada의 기준금리는 앞으로 어떻게 될까요?
A. 가장 답변드리기 어려운 질문입니다. 많은 경제 학자들이 올해 한번 정도 더 오를 가능성이 있다고 보고 있습니다. 또 현재의 이자율이 여전히 낮은 수준이고 더 오를 가능성이 높다고 보고 있습니다.
변동이율과 고정이율을 선택할 때 이자율이 오를 것으로 보느냐 아니냐가 중요한 판단 기준의 하나가 될 것입니다. 실제적으로 최근에 모기지를 받으시는 분들은 많은 분들이 고정 모기지를 선택하십니다. 하지만, 고객에 따라 변동이 나은 경우도 있습니다.
그럼 변동 모기지는 어떤 경우에 선택하게 되고 어떤 장점이 있을까요? 변동 모기지를 선택하는 것은 첫째로, 고정 모기지에 비해 이자율이 낮기 때문입니다. 현재도 은행에 따라 0.8%이상 고정과 변동의 금리 차이가 나기도 합니다. 둘째로, 모기지를 일정 금액 이상을 갚게 될 때 지불하는 패널티가 고정 모기지에 경우 적기 때문입니다. 셋째로, 고정모기지로 전환이 가능하기 때문입니다. 변동 모기지로 받고 계시다가 금리가 상승시에 고정 모기지로 전환 하실 수 있다는 장점이 있습니다. 넷째로 금리가 하락할 경우 모기지 이율이 이에 연동하여 하락하기 때문에 모기지 이자 비용이 줄어들게 됩니다.
모기지를 받을 때는 금리가 어떻게 변할 것인가도 중요하고 낮은 금리를 받는 것은 더 중요하지만, 본인의 경제 사정 또는 계획에 맞는지에 더 중점을 두셔야 합니다. 얼마동안 집을 보유하실지 또는 모기지를 중간에 갚을 계획이 있는지 등을 고려해야 합니다. 낮은 이율로 모기지를 얻었지만, 중간에 집을 파시고 모기지를 갚게 되면 패널티로 많은 돈을 지불해야 하는 결과가 오기 때문입니다. 또한 이런 경우를 대비해 패널티 없이 갚을 수 있는 Pre-payment 조항의 비율을 높여 놓으시는 것도 좋은 방법이 됩니다.
오늘은 매우 기본적인 사항에 대해 안내를 드렸습니다. 더 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 연락 주시면 쉽고 자세하게 상담해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
