지난 칼람에서 ‘4.임대계약 기간 (Term of Tenancy Agreement)’ 과 ‘5. 임대료 (Rent)’ 항목의 작성 방법에 대해 알아보았습니다. 하지만 새로운 표준 임대계약서에서는 유첨으로 ‘일반 정보’ 라는 내용을 포함하여 임대법과 관련된 중요한 내용들을 포함하고 있습니다.
이번 칼람에서는 ‘4.임대계약 기간’과 관련하여 첨부된 서류 내용을 자세히 검토하도록 하겠습니다.
주거용 임대법에서는 임대 계약기간이 만료되어도 정해진 기한내에 통보하지 않으면 계약 기간이 자동 연장됩니다. 유첨된 일반정보 ‘C. Renewing a Tenancy Agreement (임대계약 갱신)’에 이와 관련된 자세한 정보가 실려있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.
만일 세입자와 집주인이 임대기간을 특정 기간 유지되는 것에 동의한다면 이를 ‘Fixed term tenancy’ 라고 부릅니다. 이것은 임대계약서에 시작과 끝 날을 정하여 명시하게 됩니다. 앞서 언급한 대로 계약기간의 만료는 세입자가 집을 비워주어야 한다 거나 계속 거주를 위해 임대 재갱신 이나 새로운 임대계약서에 꼭 서명해야 한다는 것을 의미하지 않습니다. 임대법의 적용으로 임대 말료일 이후, 세입자는 자동 Month-to-month 계약으로 전환 됩니다. 이 때 세입자 와 집주인이 고려해야 할 두가지 중요한 점이 있습니다. 먼저 집주인은 임대료를 계약기간이 만료된 다음 달 부터 인상할 수 있습니다. 하지만 이는 온타리오 주가 매년 정하는 물가상승률 (보통 2%) 이하로 재한 됩니다. 반면에 세입자가 착각하기 쉬운 점은 계약 당시 Deposit 으로 집주인에게 선납한 마지막 달치 임대료는 실제 거주하는 기간의 마지막 달로 이월 됨으로 계약기간으로 정해진 마지막 달의 임대료는 계속 지불해야 합니다.
물론 집주인과 세입자가 동의하면 계약기간 만료 이전에 계약을 갱신하거나 새로운 임대 계약을 체결할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 이미 살고있는 같은 세입자에게 오타리오 주가 정한 최대 임대료 상승률 이상으로 임대료를 올릴 수 없습니다.
어떤 집주인들은 마지막달 임대료인 deposit을 세입자의 기물 파손에 대한 security deposit으로 사용한다고 하면서 마지막 달 임대료를 낼 것을 요구하는 것을 보았습니다. 이는 명백한 임대법 위반으로 한 달치 임대료인 deposit은 마지막 달 임대료로 만 사용해야 합니다.
이어서 ‘D. Ending the Tenancy”에서는 임대계약을 끝내고자 할 때 집주인과 세입자가 지켜야 하는 내용이 있습니다.
1) 세입자는 언제 임대계약을 끝낼 수 있나?
임대 기간을 다 채우거나 Month to month 계약인 상황에서는 집주인에게 60일 이전에 집을 비울 것을 알려주면 됩니다. 만일 Daily 또는 Weekly 임대인 경우에는 28일 이전에 통보하면 됩니다. Fixed term 계약인 경우, 60일 통보의 기준은 계약기간에 명시된 마지막 날을 기준으로 적용합니다. 예를 들어 계약기간이 2018년 7월 1일에서 2019년 6월 30일 으로 되어있고 2019년 7월 부터 month to month 로 임대가 연장되고 있다면, 2019년 10월 15일에 세입자가 집을 비우고 싶을 때, 계약기간에 명시된 마지막 날이 기준이 됨으로 60일 notice의 기준은 2019년 8월 30일이 됩니다. 세입자는 10월 15일에 이사를 하더라도 10월 30일 까지 임대료 지불 책임이 있습니다.
2) 집주인은 언제 임대계약을 끝낼 수 있나?
집주인은 세입자가 마음에 들지않는 다고 무작정 세입자를 내보낼 수 없습니다. 다만 임대법이 정한 몇몇 경우에만 집을 비울 것을 요구할 수 있습니다. 그 대표적인 예는 아래와 같습니다.
– 세입자가 정해진 날짜에 임대료를 완납하지 않을 경우,
– 세입자가 임대 주택에 damage를 입혔을 때,
– 세입자가 다른 세입자나 집주인의 생활에 심각한 방해를 주고 있을 때,
만약 집주인이 정식 양식을 사용하여 위의 이유로 집을 비워줄 것을 요구해도 세입자는 당장 집을 비울 필요는 없습니다. 세입자가 요구에 불응하면 집주인은 Landlord and Tenant Board에 세입자를 내보내기 위한 서류를 접수합니다. Landlord and Tenant Board는 서류가 접수되면 이를 판단하기위한 Hearing을 열고 양측의 의견을 듣게됩니다. 만약 Board가 세입자가 집을 비워야한다고 명령하면, 이 퇴거 명령은 오로지 법원의 집행관(Sheriff, Court Enforcement Officer)에 의해서만 이루어져야 합니다. 만약 집주인이 이 절차를 어기고 세입자 퇴거를 하게되면, 최대 $25,000의 벌금을 낼 수 있으며, landlord가 회사인 경우는 최대 $100,000까지 벌금이 부과될 수 있음으로 함부로 세입자 퇴거를 시도하면 안됩니다.
