지난 5월 은행들의 경쟁적인 모기지 이율 특별 인하 행사로 인해 2.39%까지 낮아졌던 5년 변동 모기지금리는 3.0%로, 5년 고정 모기지 금리는 3.74%까지 높아져 있습니다.
기준금리 인상으로 모기지 금리가 많이 오르다 보니 은행마다 고객을 유치하기 위한 특별 할인 행사를 진행하기도 합니다. 지금은 스코시아 은행에서 5년 변동 모기지는 2.9%, 5년 고정 모기지는 3.54%로 특별할인 행사를 진행하고 있습니다. 주택을 구매하실 계획이 있으시거나 모기지를 갱신하실 시점이 되신 분들은 주변의 모기지 에이전트를 통해 꾸준히 이런 정보들을 제공받으시면 좋은 기회를 놓치지 않으실 수 있습니다.
이번 칼럼에서는 모기지를 받게 된 후 매월 지불하는 모기지 상환 금액 중에 원금과 이자가 어떻게 되는지에 대해 설명하고자 합니다. 고정 금리로 모기지를 얻게 되면 원리금 균등 상환 방식으로 모기지를 갚아가게 되는데, 이는 원금과 이자를 매월 균등하게 상환하는 방식입니다. 매월 같은 금액을 지불하되 그 상환금 안에서 원금은 점점 늘어나고, 이자는 줄어들게 되는 방식입니다.
예를 들어(표 참조) 10월 1일 40만불의 모기지를 5년 고정금리 3.54%, 25년 상환기간(Amortization Period)으로 대출 받은 대출자의 경우, 첫번째 페이먼트부터 5년간 유지되는 월 상환금은 $2,005.54이고, 첫달의 경우는 그중에 이자가 $1,171.39, 원금이 $834.15(이자 58.4%, 원금 41.6%)가 됩니다. 표에서 보는 바와 같이 원금이 갚아지는 것에 따라 동일한 상환금 안에서 이자는 점점 줄고 원금은 점점 늘어나게 됩니다. 만 5년이 되면 이자는 $1,014.32, 원금은 $991.22 (이자 50.6%, 원금 49.4%)가 되어 시간이 지날수록 모기지 상환금액에서 차지하는 원금이 비율이 높아지게 됩니다.
변동 금리로 모기지를 얻게 되면 원리금 상환 방법이 두가지가 있는데 하나는 기준 금리의 변화에 따라 매달 원리 상환금이 변하는 Adjustable Rate Mortgage가 있고 금리가 변해도 매달 지불하는 상환금액은 변화가 없고 이자율이 올라가면 원금 상환이 줄게 되고 이자율이 낮아지면, 원금 상환 비율이 높아지는 Variable Rate Mortgage가 있습니다. 일반적으로 대부분의 고객분들이 가지고 계신 변동 모기지의 경우는 Variable Rate Mortgage로 Prime Rate와 연동된 모기지 금리가 변동되어도 월 상환금액은 변화가 없는 경우가 많습니다.
상환기간을 30년으로 늘리게 되면 월 상환금액이 줄어드는 대신 원금을 갚는 기간이 길게 되므로 전체 기간 동안 내는 이자는 늘어나게 됩니다. 앞에서 예시했던 5년 고정모기지의 경우에서 상환기간만 25년에서 30년으로 바꿀 경우 월 지불 금액은 $1,799.34 이 되고 첫달의 경우 그 중에 이자는 $1,171.39, 원금이 $627.95 가 됩니다. 월 모기지 지불금액에 대한 경제적 부담으로, 또는 대출 승인 조건을 맞추고자 30년 상환 조건으로 모기지를 받았을 경우에도 추후에 일정 금액을 조기 상환 옵션을 사용해서 총 이자액을 줄일 수도 있습니다.
주택모기지 상환기간은 보통 25년을 기준으로 하고 다운 페이먼트가 20% 미만인 경우는 채무 불이행 보험(Default Insurance)를 가입해야 하고 모기지 상환 기간도 25년 이상은 선택할 수 없습니다. 상환기간은 일반적으로 최대 30년까지가 가능하고 상환기간을 짧게 설정하면 월 지불금액이 높아져서 그만큼 높은 소득을 요구하게 됩니다.
요즘처럼 모기지 승인이 어려운 때에는 30년 상환기간을 선택하고 추후 모기지 월 페이먼트 금액을 증액하여 모기지 상환기간의 증가로 늘어나는 총 이자액을 줄이는 것도 한가지 방법이 됩니다.
참고로, 캐나다인들의 주택모기지 상환 기간은 50% 이상이 25년을 선택하고 평균은 22년 정도라고 합니다.
실제적으로 내가 한해 동안 지불한 모기지 상환 금액중에 원금과 이자가 얼마인지는 매년 은행에서 보내 주는 모기지 Statement를 자세히 살펴보면 정확히 알 수 있습니다.
