몇 주에 걸쳐 실제 사례를 중심으로 모기지에 대해 안내 드리고 있습니다. (고객의 정보 보호를 위해 이름 및 몇가지 정보는 변경하여 안내드립니다.)
여섯번째 사례 : 자영업 소득 (Income Gross up 20%)
피터씨와 줄리씨는 Sushi 레스토랑을 운영한지 3년이 된 젊은 부부였습니다. 이분들은 레스토랑 근처에 60만불 가량의 주택을 구매하기 원하셨습니다. 소득 보고는 두분 합산 소득 약8만불이었습니다. 60만불의 80%인 $480,000 모기지를 원하셨는데, 8만불 소득 보고 금액에 20%를 Gross up 하여 $96,000을 소득으로 인정 받고 주택 가격의 80%까지 모기지를 받을 수 있었습니다.
이분들의 경우는 자동차 할부 두대가 있어서 매월 지급되는 금액이 $800이 넘어, 모기지 승인시에 금액이 줄어들게 되는 문제가 있었으나 자동차 할부 금액이 모두 비즈니스 계좌에서 지급되고 있어서 3개월동안 비즈니스 계좌에서 지급되고 있는 것을 보여주고는 자동차 할부 지불 금액을 모기지 승인 금액 계산시 제외 시킬 수 있었습니다.
모기지 승인시에 모기지 금액에 크게 영향을 미치는 것 중의 하나가 자동차 할부나 리스입니다. 자영업자의 경우 자동차 할부나 리스를 비즈니스 계좌에서 지급하는 경우는 은행에 따라 이를 모기지 승인 금액 계산시 제외시켜 주는 곳이 있습니다. 또한 자동차 할부의 경우 중요한 부분은 남은 할부 금액이 아니라 매월 납부하는 금액입니다. 예를 들어 $4,000 가량이 할부 금액이 남았고 매월 $500 가량을 낸다면 남은 할부 금액은 $4,000 밖에 되지 않지만, 모기지 금액은 약 10만불 가량이 줄어 들게 됩니다. 이러한 경우에는 필요한 모기지 금액에 따라 남은 할부 금액을 갚고 모기지를 충분히 받는 방법이 있습니다.
이 고객분들은 인컴 Gross up 20% 룰과 자동차 할부 금액을 제외 받은 것으로 인해 원하시는 금액을 시중은행에서 좋은 금리의 모기지를 받아 주택을 구매하실 수 있으셨습니다.
일곱번째 사례 : 자영업 소득 (매출로 소득인정)
스티브씨와 수잔씨는 7년째 세탁소를 운영하고 있습니다. 연 매출은 25만불 가량이고 소득 보고는 두분 각각 $35,000씩 하고 계셨습니다. 원하시는 주택의 매매가격은 92만불, 20만불 다운페이하고 72만불의 모기지를 원하셨습니다. 이분들의 경우에는 소득의 20%를 올려서 인정을 받게 되더라도 두분 소득이 $84,000 이 되어 가능한 모기지는 40만불 가량이어서 원하시는 금액에는 미칠 수 없었습니다. 이분들은 일반 시중은행인 A Lender에서는 원하시는 만큼의 모기지를 찾을 수 없어 B Lender 중에서 모기지를 받을 수 밖에 없었습니다.
이분들의 경우는 연매출은 25만불의 70%인 $175,000을 소득으로 인정받을 수 있었고 따라서 원하시는 72만불의 모기지을 승인 받을 수 있었습니다. 이분들이 소득관련하여 제출한 서류는 6개월 Business Bank Statement와 Business License 였습니다. 이분들은 4%가량의 모기지 이율과 1%의 Lender Fee를 지불하고 모기지를 받으실 수 있으셨습니다. 고객분들은 이자율이 일반 시중은행보다는 조금 높았지만, 원하는 금액의 모기지를 받아 바라시던 주택을 구매하실 수 있으셔서 매우 만족해 하셨습니다.
모기지 승인 조건이 까다로워지고 Stress Test로 인해 승인 받는 모기지 금액이 줄어든 요즘, 자영업자의 경우는 모기지 금액을 높게 받을 수 있는 방법들이 아직 남아 있습니다. 이자 부분에서는 다소 손해를 보더라도 원하시는 주택을 구매하고 소득을 개선하여 조건이 좋은 은행으로 옮겨 가는 것도 좋을 방법이 될 것입니다. 주택 구매 계획이 있으면 사전에 모기지 전문가의 도움을 받아 준비한다면, 자영업자의 경우는 보다 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
