몇 주에 걸쳐 실제 사례를 중심으로 모기지에 대해 안내 드리고 있습니다. (고객의 정보 보호를 위해 이름 및 몇가지 정보는 변경하여 안내드립니다.)
여덟번째 사례 : Private Mortgage
마이클씨와 사라씨는 토론토 다운타운에 4년전 분양받은 콘도의 입주를 앞두고 있었습니다. 현재 살고 있는 10년 된 콘도를 매각하고 그 금액으로 잔금을 지불하고 입주 할 계획이었는데, 새 콘도 클로징이 Occupancy closing과 Final closing이 동시에 진행되어 생각 보다 일정이 빨라졌고 살고 있던 콘도는 매매가 쉽사리 체결되지 않았습니다. 가격을 5만불 가량 낮추자 다행스럽게도 매수자가 나타났습니다. 그러나 매수자가 모기지를 받지 못해 콘도 매각은 취소 되었고 그때가 새 콘도 클로징을 1주일을 남긴 때 였습니다. 부부의 직장 소득이 약 $70,000 가량이었으나 필요한 금액을 받기에는 미치지 못했습니다.
마이클씨와 사라씨는 Private Mortgage를 받기로 결정했습니다. 콘도 분양가격은 60만불이었고 여기에 필요한 금액은 80%인 48만불과 클로징 비용등을 감안하여 50만불이었으나 다른 콘도 중도금등도 함께 받기로 하여 60만불 모기지를 원하였습니다. 입주 예정인 콘도는 가격이 올라 시세를 85만불 가량으로 보았습니다.
마이클씨와 사라씨는 Private Mortgage로 60만불을 1년 기간으로 대출을 받았고 이자율은 6.5% 였습니다. 이는 1차 모기지인 것과 마이클씨와 사라씨의 신용 및 자산 그리고 LTV (Loan to Value : 집값 대비 대출금액)이 약 70%인 것을 감안하여 받은 것이었습니다. 현재 살고 있는 콘도가 팔리게 되면 갚을 수 있는 자금이 나오기 때문에, 6개월내에 대출을 갚을 때는 2개월 이자의 패널티가 있으나 6개월 이후에는 패널티 없이 갚을 수 있는 조건도 포함하였습니다. 마이클 씨는 이전 콘도가 팔리면 프라이빗 모기지를 갚고 모기지 금액을 줄여 시중 은행의 좋은 금리로 모기지를 변경하려고 계획하고 있습니다.
마이클씨는 살고 있던 콘도 매각이 잘 이루어지지 않아 원래 가지고 있던 생각대로 진행되지 않아 비용이 발생하게 되었지만, 분양 받은 콘도가 25만불 가량이 가격이 상승하고 아직 중도금을 불입중인 분양 받은 콘도들도 차질 없이 진행할 수 있어서 매우 만족해 하셨습니다.
‘사채’라고 하면 한국에서는 무지막지한 이자와 함께, 불법 그리고 무서운 추심등과 같은 부정적인 이미지가 있는 것이 사실입니다. 하지만, 캐나다의 프라이빗 모기지(Private Mortgage)는 한국의 ‘사채’와는 달리 은행보다는 높은 금리이긴 하지만, 은행에서 받는 모기지와 동일한 절차와 옵션으로 빠르게 자금을 조달 하는 한 방편으로 시장이 형성되어 있습니다. 프라이빗 모기지는 빠르면 3일만에도 클로징을 할 수 있는 장점이 있고 모기지 페이먼트는 이자만 지불하기 때문에 높은 이자에 비해서 매달 부담하는 비용은 일반 모기지와 큰 차이는 없다는 장점이 있습니다. 하지만, 자신의 변호사 비용 뿐 아니라 Lender변호사 비용도 지불해야 하고, Broker Fee등의 여러가지 수수료가 초기에 많이 들게 됩니다.
프라이빗 모기지는 LTV가 65% 미만이고 1차인 경우는 약 6%~ 10%, 그 이상인 경우, 또 2차인 경우는 8~15%정도이나 주택에 따라 또 대출자의 신용에 따라 차이가 많이 날 수 있습니다. 또 3일만에도 클로징을 할 수 있으나 이런 경우는 좋은 금리를 기대하기가 쉽지 않습니다. 따라서 프라이빗 모기지를 진행해야 하는 경우는 믿을 수 있는 모기지 에이전트를 통해 충분한 시간을 두고 알아보시는 게 좋습니다.
종종 모기지가 나오지 않을 것을 걱정하여 분양콘도를 전매하려고 하시는 분들이 있습니다. 하지만, 이 경우는 좋은 가격을 받지도 못할 뿐 아니라 세금면에서도 좋지 않습니다. 차라리 이 경우에는 프라이빗 모기지로 클로징을 하고 6개월 정도 후에 좋은 가격을 받고 매매하시는 것이 훨씬 좋은 선택이 될 것입니다.
