벤쿠버 주택 거래량이 2017년 11월에 비해 42.5%나 감소하였다고 발표되었습니다. 지난 10년간 거래량을 비교해 보아도 가장 낮은 수치 입니다. 몇몇 부동산 전문가들은 이곳 주택시장이 연착륙(soft-landing)하기 보다는 무언가 잘못된 방향으로 가고 있는 것 같다고 분석합니다.
시장에 바이어가 사라지고 팔고자 하는 매물 수는 지난해에 비해 40.7%나 늘어나면서 가격 역시 하락세를 보이고 있습니다. 지난 6 개월 동안 주거형태에 따라 4% 에서 6% 의 가격 하락이 있었습니다. 향후 벤쿠버 주택시장 추세를 결정할 중요한 시기는 2019년 1-3월 간의 주택 시장 동향이 될것으로 전문가들은 진단합니다. 전통적으로 성수기인 ¼ 분기 주택거래가 살아나 준다면 다행이겠지만, 현재 같은 추세가 계속된다면 주택가격 하락이 가속화될 수 있을 것으로 보고 있습니다.
주택의 실수요로 benchmark 되는 단독주택의 평균가격은 11월 $1.5 million 조금 넘는 수준으로 일년 전에 비해 6.5% 하락하였습니다. 고층 콘도 평균가격은 $667,800으로 2017년 같은 기간에 비해 2.3% 소폭 상승하였으나 지난 10월에 비해서는 역시 2.3% 소폭 하락하였습니다. 하지만, 벤쿠버 지역 부동산 협회는 고층 콘도나 타운하우스 역시 ‘균형시장’에서 ‘바이어 마켓’으로 전환되고 있다고 진단하고 있습니다.
많은 경제전문가들은 캐나다 주택시장의 연착륙을 권유해 왔습니다. 즉, 거래와 가격상승 폭이 줄고, 장기적으로 수요와 공급이 안정되게 유지되는 것을 말합니다. 많은 분들이 아직 기억하고 계시겠지만, 약 20년 전 미국의 서브프라임 사태를 야기시킨 미국 전역에 걸쳐 일어난 부동산 가격 폭등과 이어진 폭락 현상이 미국 경제 전반에 큰 문제들을 야기시켰기에 이를 답습하지 않고자 했던 캐나다 정부는 그동안 급속히 오르는 벤쿠버와 토론토 주택 가격을 잡는데 적극적으로 관여하지 못하여 왔었습니다.
그런데 2017년 부터 슬럼프를 경험한 토론토 시장의 주택거래와 가격이 안정되고 있는 상황을 이분야 전문가들이 눈여겨 보고 있습니다. 실제로 주택을 소유하고 가격 상승을 기대하는 사람들의 생각은 다르겠지만 정부가 그토록 기대하던 연착륙 기조가 나타나고 있기에 부동산 정책이 어느정도 성과를 내고 있다고 보고 있는 듯 합니다. 이에반해, 벤쿠버 주택시장은 연착륙이 아닌 경착륙(bumpy landing) 중이라고 분석하는 전문가들이 많아 보입니다.
여기에서 필자의 생각을 피력하자면, ‘벤쿠버 주택시장은 연착륙이 불가한, 경착륙(bumpy landing)을 하든지, 버블 상태를 유지하며 계속해서 비행( on flying & no landing)을 해야할 수 밖에 없는 시장’ 이라고 봅니다. 그렇다면 버블을 유지하며 시장이 지속될 수 있을까? 필자의 생각은 가능하다고 봅니다. 그 가장 큰 이유가 벤쿠버의 과도한 주택가격은 이미 거주자의 생산활동을 통해 얻을수 있는 소득 수준을 크게 벗어났기 때문입니다(즉, Not affordable). 2017년 통계로 보면 벤쿠버는 북미에서 집을 사기 힘든 도시 1위 입니다. 벤부버에서 주택 한 채를 구입하는 평균 비용은 벤쿠버 시민 평균 소득의 17 배, 토론토 시민 평균 소득의 7.5 배, 몬트리올 시민 평균 소득의 4.2 배 라고 발표 되었습니다. 이 통계에서 흥미로운 점은 벤쿠버가 평균집값은 높지만 캐나다 세무서(CRA)에 보고되는 소득수준은 매우 낮은 도시 임을 알수 있습니다. 즉, 벤쿠버의 많은 고가 주택 소유주들이 별다른 경제활동 없이 필요한 소비를 유지할 만한 보고하지 않는 다른 source of income이 있다는 것 입니다. 결국 이러한 외부수요가 주택시장을 외곡? 시켰다고 보지만, 실제로는 분단된 수요가 아닌 오픈된 수요(캐나다 외부에서 유입되는 자금)에 현재 적용된는 ‘외국인 바이어 투기세’ 와 같은 정책을 BC 정부가 좀더 일찍 도입했더라면 벤쿠버 역시 현재와 같은 극단적인 시장 상황을 겪지 않았을 수 있었을 것이라고 생각합니다.
공급 측면에서 보아도 내년도 벤쿠버 주택시장은 그리 전망이 밝지 안습니다. 지금 공사중인 콘도 숫자가 42,000 unit 이고 토론토는71,000 unit 입니다. 토론토가 벤쿠버 인구의 2.5배 많은 점과, 벤쿠버는 순 유입 인구 대비 과거 1.2배의 신규 주택이 공급되어 왔고 토론토는 0.5 였던 수치를 보아도 벤쿠버 주택시장은 수요에 비해 공급이 크게 초과된 것으로 전망됩니다.
런던 주택시장은 지난 11월 한 달도 지난해 같은 기간에 비해 6.7% 거래가 늘어났으며, 그 주된 원인으로는 주택가격이 많이 올랐다고 판단한 셀러들이 시장에 매물을 좀더 내놓으면서 거래가 활발해 진것 으로 보입니다. 실제로 신규매물 수 또한 지난 같은 기간에 비해 17.5% 더 늘어난 것으로 집계되었습니다. 평균주택 가격 또한 $482,202로, 지난해 보다 24.4% 상승하였습니다.
