(이규선 재정 전문가) 황금돼지띠인 2019년도 역시 모기지 받기는 여전히 쉽지 않습니다. 그나마 주택 가격이 그리 높지 않은 런던의 고객분들은 TD, Scotia, BMO, RBC 같은 시중은행이나 신한 , 하나 은행등에서 모기지를 받아 주택을 구매하고 있지만, 토론토에서는 주택 구매에 필요한 금액의 모기지를 받는데 무척 어렵습니다. 10만불 인컴이 있어도 모기지는 약50만불 정도 밖에 받을 수 없고 자동차 할부 등이 있으면 또 여기서 몇만불이 제외되다 보니 모기지 시장이 점점 Home Trust, Equitable Bank 등의 B Lender로 옮겨가고 있습니다.
캐나다의 모기지 시장은 시중은행등의 A Lender, 한국과 비교하자면 제2금융권이라 불릴 수 있는 B Lender 그리고 Private Lender로 크게 셋으로 나누어져 있습니다. 몇년전까지는 모기지를 받기가 무척 쉬워서 시중은행이 높은 시장 점유율을 가져왔지만, 점차로 B Lender와 Private Lender가 점유율을 높여가고 있는 추세입니다.
캐나다 중앙은행 (Bank of Canada)에 의하면 Private Lender가 전체 모기지 시장의 8%를 차지하고 있는데, 이는 2017년에 비해 37.8% 가 성장한 것이라고 합니다. 2018년 2분기의 Refinancing Deal(모기지 재융자)중 20%가 Private Lender에게서 받은 것이라고 합니다. 올해도 여전히 Private Lender 시장은 확대될 것으로 보입니다. 이전에는 Private mortgage 시장에는 어느정도 큰 금액의 자금을 보유하신 분들 소수의 분들만 참여하고 있었습니다. 하지만, 최근에는 5만불, 10만불의 소규모의 자금으로도 Private Lender로 참여하는 분들이 많이 늘었습니다.
은행에 넣어두면 1~2%의 금리 밖에는 받을 수 없는데, 낮게는 7%에서 높게는 12-13%까지 받을 수 있는 Private Mortgage는 새로운 기회임에 틀림이 없습니다.
Private mortgage도 은행처럼 변호사를 통해 주택을 담보로 잡기 때문에 무척 안전하다고 말할 수 있습니다. 하지만, 여기에서도 주의해야 할 점이 있습니다. 그럼 초보 Private Lender들이 가장 중요하게 생각해야 할 점이 무엇일까요?
첫째로, 담보가 되는 주택입니다. 담보가 되는 주택의 가격 안정성이 어떠한지를 살펴야 합니다. 토론토 다운 타운에 새로 지은 콘도인지, 아니면 시 외곽지역에 있는 30년이 넘은 주택인지, 불경기에도 가격이 그리 영향이 없는 작은 규모의 콘도인지, 너무 비싼 펜트 하우스인지등을 잘 살펴보아야 합니다. 담보 물건이 토론토 다운타운에 새로 지은 콘도라면 가격이 하락할 염려가 높지 않고 그런 점에서 일단 안전하다고 볼 수 있습니다.
둘째로, LTV(Loan To Value), 주택 가격 대비 부채비율입니다. 아무리 다운타운에 새로 지은 콘도라 할지라도 주택 가격 대비 90%까지 모기지를 받는다면 좋은 조건의 대출은 아니라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 감정가 대비 65% 또는 70% 미만으로 대출을 받는다면 안전하다고 볼 수 있습니다.
셋째로, 대출자의 소득, 신용 및 자산 상태입니다. 안정적인 소득이 있고 다른 자산이 있는지, 신용상태는 좋은지를 잘 살펴보아야 합니다.
위의 세가지 조건을 다 만족시키며 7~8% 수익을 볼 수 있다면, 매우 안정적이고 수익성 높은 투자라고 할 수 있습니다.
마지막으로 중요한 것 중의 하나는 신뢰 할 수 있는 모기지 에이전트를 통해 대출을 소개 받는 것입니다. 모기지 에이전트는 Private Lender를 대신해서 대출자의 소득, 신용, 자산 상태, 담보 물건 감정가액등을 꼼꼼히 살펴 볼 사람이므로 신뢰할 수 있는 모기지 에이전트를 통하는 것이 중요한 요소 중의 하나입니다.
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