오퍼 작성. (계약서 작성)
캐나다에서는 바이어와 셀러가 구두로 협의하고 최종 계약서를 작성하는 것이 아니라, 바이어측에서 먼저 해당 부동산을 구매하고자하는 가격과 조건을 서면으로 제시하게 됩니다(Offer). 이를 검토해보고 셀러는 그 제안을 받아들이든지(Accepted), 아니면 역제안(Counter-offer)을 할지를 결정하게 됩니다. 이번 칼람에서는 오퍼 작성시 바이어가 꼭 알아두어야 할 사항들을 정리해 보겠습니다.
Offer Price: Seller가 제시한 요구가격(Asking Price)에 대한 바이어의 희망 제시 가격을 말합니다. 최근 몇년간 런던에서는 비교적 낮은 가격대의 주택들은 거의 항상 다수의 바이어들 때문에 경쟁오퍼(Multiple-offers) 상황을 경험하고 있습니다. 많은 바이어들은 ‘호가 대비 얼마(?)는 더 써야 경쟁에 이길수 있다.’고 접근하는 경우가 많습니다. 하지만 아무리 경쟁상황이 계속되는 시장이라 하더라도 시장에는 Market value가 엄연히 존재합니다. Market value는 인근에 가장 최근에 팔린 주택들과 비교하여 정해지기 때문에 이들을 꼼꼼히 비교분석하면 당시의 시장가치를 산출할 수 있습니다. 이 외에도 얼마나 많은 경쟁 오퍼가 있는가? 또한 오퍼가격을 결정하는 중요한 변수가 될 것 입니다. 당연히 경쟁 오퍼 수가 많아질 수록 바이어들은 호가 대비 더 높은 오퍼가격을 제시하기 때문입니다. 따라서 최근 인근에서 팔린 주택가격들을 아는 것은 오퍼가격을 결정하는 과정에서 가장 기본적이고 중요한 정보가 됩니다. 그런데 이러한 정보에 접근할 수 있는 사람들은 해당 부동산 협회 소속 중개인들 뿐입니다. 즉, 런던 지역 부동산 거래가격은 London, St. Thomas 부동산 협회 소속 중개인들만 그 정보 접근이 가능합니다.
최근 몇년간 GTA로 부터 많은 수의 중개인들이 자신들의 바이어들의 주택 구입을 위해 런던 까지 직접 내려와 일하는 경우를 흔히 봅니다. 앞서 언급한 대로 이들은 거래가격 정보를 구할 수 없기 때문에 자신의 고객의 이익을 최우선하고 있는지? 의문이 생깁니다. 하지만 집을 파는 셀러나 리스팅 중개인의 입장에서는 이러한 바이어들 과 중개인들은 주택 판매에 매우 유리하고 중요한 그릅 일수밖에 없습니다.
Deposit(계약금): 불과 몇년전 만 하더라도 런던에서는 계약금 1,000불 또는 2,000불에도 거래가 성사되었습니다. 거래가 중간에 잘못되더라도 계약금 1,000불 만 손해를 감수하는 것이 아니고 소송이로 이어질 수 있기 때문에 계약금액은 큰 의미가 없었습니다. 하지만, 최근 거래가 예전에 경험하던 상황과 너무 다르게 진행되면서, 딜이 중도에 파기되는 일들이 자주 발생하게 되었습니다. 시장이 워낙 호황이다 보니, 딜이 파기되더라도 셀러는 다시 집을 리스팅해도 파기된 거래가격보다 더 비싼 가격에 새로운 딜에 성공하는 일이 많아지자, 부동산 변호사들은 소송 보다는 계약금만으로 희생과 보상을 마무리하는 쪽으로 유도하는 경우가 훨씬 더 많아졌습니다. 따라서 계약금의 액수를 최소 5000불 또는 1만불을 요구하여 바이어가 쉽게 딜을 포기하지 못하게하는 것이 최근 런던부동산 거래의 추세로 보여집니다.
이 계약금은 Listing한 부동산 회사가 거래가 종료 될 때 까지, 회사의 Trust Account에 보관하게 됩니다.
Irrevocability (Offer의 유효기간): 원래 단어의 뜻대로 오퍼의 “회수 불가능한” 유효 기간을 말합니다. 바이어가 먼저 오퍼를 제시하면서 이 날자와 시간을 정하게 되지만, 요즘처럼 경쟁오퍼 상황이 많아지면서, 오퍼를 받는 셀러측 중개인이 오히려 이 시간을 먼저 정해주는 일이 많아졌습니다. 경쟁오퍼 상황을 확신할 경우라면 리스팅 중개인이 특정 날자와 시간을 정해서 한꺼번에 오퍼를 받지만, 이에대한 확신이 없고, 여전히 경쟁오퍼를 기대할 수 있는 방법으로 이 유효기간을 길게(보통 48시간) 요청하는 경우가 많습니다. 오퍼 유효기간 동안 이미 집을 본 바이어나 중개인들에게 연락하여 경쟁에 참여할지를 확인하고 경쟁을 유도하게 됩니다.
Completion Date: 잔금을 치르고 모든 거래를 완료하는 날자. 이 날자는 셀러측에서 자신이 원하는 날자를 리스팅 정보에 미리 입력합니다. 보통 30일, 60일, 90일 등으로 표기합니다. 꼭 원하는 날자를 입력하는 경우도 있고 반대로 ‘Flexible’ 한 경우도 있습니다.
Chattels Included(거래에 포함되는 동산, 가재도구): 일반적으로 이곳에는 거래에 포함시킬 가재도구들 목록을 기재합니다. 가장 일반적인 것들은 Dishwasher, Refrigerator, Stove, Washer & Dryer, Garage door opener and its remote(s), window coverings 등 입니다. 많은 경우 가전재품이 거래에 포함되지만, 몇가지 이유로 거래에 포함시키지 않길 원하는 셀러들도 있습니다. 그 이유로는 가전제품이 구입한지 얼마되지 않았을 경우, 오퍼가격을 보고 마음에 들경우 포함시킬 의사가 있는 경우, 제품에 문제가 있어서 이에대해 바이어측의 수리 요청이 있을 것을 염려한 경우 등 입니다.
예전에는 크로징 전에 가전제품을 원래있던 제품을 안좋은 것으로 바꾸어놓는 경우가 간혹 발생하여 모델넘버 까지 기재할 것을 권하던 때도 있었지만, 최근에는 리스팅 사진에 기존 제품들이 선명하게 찍혀있는 경우가 대부분 이어서 이러한 문제는 거의 발생하지 않습니다.
Fixtures excluded (부동산에 고정되어있으나 거래에 포함되지않는 것들): 집을 만약 거꾸로 들어올릴 수 있다고 가상해 보면 집에 붙어있고 떨어지지 않는 것들은 대부분 Fixtures라고 보면 됩니다. 하지만 이러한 것들도 몇가지 이유로 거래에 포함시키지 않는 경우가 있습니다. 가장 흔한 경우가 집주인에게 특별한 조명들 입니다. 아주 어렵게 구하였던지, 누군가 선물해준것 이라면 거래에 포함시키지 않으려 할 때가 가끔 있습니다. 이러한 물품들은 이 항목에 기재되어야 합니다.
Rental Items (부동산에 포함된 것 중 임대중인 목록): 거의 모든 집들이 온수기(Water heater)는 임대로 가지고 있습니다. 일단 월임대료도 저렴하지만 무엇보다 고장이 발생할 경우, 신속한 수리가 가능하기 때문에 소유보다는 임대가 더 보편적인 것 같습니다. 하지만, 최근들어 이곳에도 한국에서 사용하던 순간 온수기 보급이 늘어나고 그 월 임대료 금액이 커지면서 임대 못지않게 소유도 늘어나는 추세 입니다.
그러나 무엇보다 큰 변화는 냉난방시설(Furnace & A/C) 까지도 임대로 전환되는 경우가 발생하고 있습니다. 하지만 아직까지는 주택의 핵심 시설인 Furnace & A/C 임대는 보편적이지않아서 이것들이 임대인 경우 주택을 거래할 때 큰 지장을 초래합니다. 따라서, 이러한 임대 냉난방시설을 가지고 있는 경우, 바이어측은 오퍼내용에 “집주인은 집을 팔 때, 잔금일 이전에 자신의 비용으로 냉난방 시설을 소유로 전환한다.”는 문구를 넣어 온전히 소유 상태로 거래를 마무리하는 것이 바람직 합니다.
