7.오퍼 접수 및 검토
최근 몇년 처럼 경쟁하는 바이어들이 많다고 판단될 경우, 리스팅 중개인들은 오퍼를 ‘특정한 날짜 이후에 검토하겠다’고 중개인들 만 볼수있는 리스팅 정보에 그 내용을 명시해 둡니다. 하지만, 그 특정 날짜 이전에라도 많은 경우 바이어측 중개인들이 오퍼를 보내는 경우가 있습니다. 이를 보통 Pre-emptive 또는 Bully 오퍼라고 합니다. 보통 아무 조건을 달지않고 리스팅 가격 보다 훨씬 높은 가격을 제시하는 경우가 일반적 입니다. 바이어측에서 그만큼 해당 매물을 구매할 의지가 강하다는 것 입니다. 이런 경우, 리스팅 에이전트는 셀러에게 반드시 이 오퍼를 presentation 해야합니다. 하지만, 이러한 Bully 오퍼를 정해진 날짜 이후에 만 받아 셀러에게 그 날 이후 presentation하기로 한다면, 리스팅 중개인은 그 내용을 서면(Form 244)으로 작성하여 셀러에게 서명을 받아두게 됩니다. 이 경우, 리스팅 중개인은 Bully 오퍼를 셀러에게 presentation하지 않아도 됩니다.
정해진 날짜 이전에 Bully offer가 받아들여져 계약이 빨리 완료되는 경우도 이젠 흔한 일이되었고, 또한 정해진 날짜에 바이어들이 경쟁하여 그 중 가장 좋은 오퍼를 셀러가 골라서 계약이 이루어지는 것은 더욱 일반적이 일이 되었습니다. 하지만, 많은 경쟁은 공정 경쟁을 원칙으로하는 부동산 거래에 많은 문제점들을 만들어 내고 있습니다. 이번 칼람을 통하여 필자는 이와 관련한 최근 직접 경험한 사례 하나를 공유하고자 합니다.
약 두 달전 필자의 바이어 한분이 런던에서 타운하우스 한 곳에 오퍼를 하게 되었습니다. 경쟁이 심하여 총 12개의 오퍼가 경쟁하였습니다. 정해진 날짜와 시간에 맞추어 저희 또한 오퍼를 접수하였는데, 약 1시간 후 리스팅 중개인으로 부터 연락이 와서 저희 오퍼 포함 3개의 오퍼가 가격 차이가 너무 없어서, 한번 더 가격을 올려볼 기회를 준다는 것이었습니다. 바이어와 상의하여, 더 이상의 가격을 쓰는 건 지나치다고 생각하였고, 이미 많은 숙고 끝에 결정한 가격이기에 가격 변동 없이 원래 제시한 오퍼로 유지할 것을 통보하였습니다. 잠시 후 다른 오퍼가 수락되었다는 연락을 받았습니다. 그런데 다음날 에이전트 사이트에 보고된 거래 가격을 보고 필자는 놀라지 않을 수 없었습니다. 저희 오퍼 보다 $500 낮은 가격의 오퍼가 그것도 리스팅 에이전트 회사와 같은 회사 소속의 다른 에이전트가 딜을 따낸 것이었습니다.
필자는 즉시 리스팅 에이전트에게 해명을 요구했지만, 제 연락을 회피하였고, 그 에이전트 소속 회사의 사장에게 연락하여 진상을 밝혀줄 것을 요구하였습니다. 얼마후 그 회사 사장으로 부터 받은 답변은 저희 오퍼와 거의 모든 조건이 같았지만, 바이어측 에이전트가 셀러측에 전달한 편지가 셀러를 감동시켜 셀러가 $500 낮은 가격의 오퍼를 수락하였다는 것이었습니다. 저는 다시 그 사장에게 ‘이미 그 편지를 받아 감동을 받은 셀러가 top 3 오퍼의 바이어들에게 1 라운드를 경매처럼 더 요구한 정확이 납득이 가지않는다’고 했고, 리스팅 에이전트는 분명히 모든 에이전트에게 자신이 셀러에게 직접 모든 오퍼를 presentation 할 것이라고 해서 모두 이메일로 오퍼를 전달했으니, 그 편지가 실제로 중요한 결정 요인이었다면 그 전달 경로는 분명히 이메일 이었어야 할꺼라고 제 미심적은 마음을 전달하였습니다. 제가 의심한 부분은 양측 중개인들이 같은 회사 소속임으로 나중에 자신들이 편지를 만들어 셀러측에 전달한 편지라고 거짓 증언할 것을 우려했었습니다.
다음날 필자는 제 소속 회사 사장과 상의하여 온타리오부동산협회(RECO)에 이를 정식 제소하기로 결정하고 해당 기관에 바로 접수하였습니다. RECO에서 접수확인 차 연락이 왔을 때 저는 그 담당자에게 ‘지난 14년 중개인 경력 내내 단 한 번도 이러한 불만을 RECO에 접수해 본적이 없고, 다른 에이전트를 벌을 줄 목적도 아니다. 다만, 중개인인 나도 이해가 가지않는 상황을 나의 바이어가 납득할 수 있도록, 중재 역할을 담당하는 RECO가 명백히 이 상황을 이해할 수 있게 밝혀달라.’ 고 부탁하였습니다.
약 2 달이 지난 후, RECO로 부터의 최종 답변은 저를 또 한 번 놀라게 했습니다. 셀러가 직접 RECO에 서면으로 ‘이 모든 의사 결정은 자신이 한것이며, 리스팅 중개인은 자신의 지시에 따라 결정한 것이다.’라고 했다는 것이었습니다. RECO로 부터의 답변에서는 제소된 중개인 사장이 말하던 ‘편지’에 대한 언급은 한 마디도 없었습니다. 오히려, 저에게 ‘셀러는 가격 이외의 다른 이유로 얼마든지 자신이 마음에 드는 오퍼를 받아들일 수 있다.’ 는 것이었고, 제가 제차 그러면 가격 외에 셀러의 의사결정에 변수로 작용한 가격 외의 요인이 무엇이냐?는 제 질문에, ‘Privacy Act 때문에, 말해줄수 없다.’는 답변을 받았습니다. 그리고 이 상황을 제 바이어에게 설명하고 이해시키는 일은 제 몫이라고 까지 하였습니다. ‘내가 납득이 가지않고, 의사결정의 변수가 무엇이었는지도 RECO가 밝혀주지 않는데, 어떻게 내 손님을 이해시키라는 거냐?’는 질문에 그 담당자는 “It’s your job.” 이란 답변만 주었습니다. (이 정황이 필자에게 짐작 과 심증은 가지만, 공개적으로 밝혀서는 안될 것 같아 공개하진 않겠습니다.)
이번 일을 통해 필자는 RECO라는 기관은 결국 중개인들의 잘못된 행위에 대해서는 벌할 수 있지만, 거래가 불공정해 보여도 바이어나 셀러 당사자들이 한 의사결정 까지는 간섭할 수 없다는 것을 알게되었습니다. 이 결정은 제 바이어에게 전달했고, 본인들의 판단에 이미 더 나은 부동산을 취득한 후라 이러한 상황을 너그럽게 받아들여 주었습니다. 이처럼, 요즘 처럼 경쟁이 보편화된 상황에서는 여러가지 문제점들이 발생하고 있음으로 거래에 참여하는 사람들은 서로 세심한 주의가 필요해 보입니다.
경쟁이 없는 상황에서 한개의 오퍼를 진행할 경우에는 바이어측 중개인이 오퍼 가격, Closing Date, 오퍼 조건(모기지 승인, 홈인스펙션 등), 동산(Chattel:예, 가전제품, 블라인더 등) 포함 항목 등을 정리해 줍니다. 가장 일반적인 조건으로는 Financing(모기지를 받는 조건), Home Inspection, 등이 있으며 이 모든 조건이 들어있다고 해도 까다로운 조건의 오퍼는 아닙니다. 이 외에 여러 가지 조건이 가능한데 그 중 중요한 조건 두 가지를 간단히 정리 합니다.
Sale of Buyer’s Property 조건: 바이어가 자기 집이 팔리면 오퍼한 집을 사는 조건으로, 바이어에게는 더없이 유리한 조건이지만, Seller에겐 바이어의 집이 팔리지 않는 한 자신의 집이 언제 팔릴지 모르는 불리한 조건이라 볼 수 있습니다. 하지만, 시장이 Buyer’s Market인 경우 있을 수 있는 조건으로, 이 조건을 받아 들이고도 Seller는 Escape 조항을 함께 집어 넣어서 계속해서 다른 오퍼를 받을 수 있습니다. Escape 조항이란, Sale of Buyer’s Property 조건 하에서 다른 오퍼가 들어올 경우, 기존 바이어가 일정 시간(보통 48시간)안에 거래를 확정하든지 포기하든지 결정하게 하는 조항입니다.
Right of 1 or 2 further inspect(s) prior to Completion: 이 조항은 거래의 조건(Condition)항목은 아닙니다. 이 조항은 Offer가 받아들여 지고 SOLD상태에서 Closing 이전에 집을 한,두 번 더 점검해 보는 것으로, 기존 Inspection 조건과는 차이가 있습니다. 즉 잔금을 치르기 전에 집을 한번 더 점검해 보는 것으로, 이때 오퍼가 받아들여질 당시 동의 된 사항과 다른 문제가 발생하게 되면(예: 거래에 포함 시키기로 한 커튼을 띄어 가는 일), 바이어는 시정을 요구 할 수 있으며, 만일 받아들여 지지 않을 경우 변호사를 통해 일정 비용을 지불하지 않고 Hold한 상태로 Closing을 할 수 도 있습니다.
