(이규선 재정 전문가) 종모기지를 받아 주택을 구매한 이들중 많은 이들은 하루라도 빨리 모기지를 갚기 원하고 모기지 이자를 내는 것을 아까워 한다. 그렇다면 여윳돈이 생겼을때, 무조건 모기지를 갚는 것이 좋을까?
모기지 대출을 조기 상환하기 위해 노력하다 보면 자칫 자산은 모두 주택에 묶이고 활용할 수 있는 현금은 없는 캐시 푸어(Cash Poor)로 전락하기 쉽다. 모기지 페이먼트를 ‘추가 납부, 격주 납부’ 등으로 자신의 여력이 닿는대로 최대한으로 납부하시는 분들이 있다. 그렇게 납부하면, 주택 순자산인 ‘에퀴티’(Equity) 비율은 높아질 수 있지만 이러한 주택 에퀴티는 요즘처럼 대출이 어려운 시기에는 현금화가 쉽지 않기 때문에 현금이 급하게 필요한 경우 오히려 어려움에 처할 수 있다. 재정 설계 원칙 중 가장 중요한 것은 비상 자금(Emergency Fund)을 보유하라는 것이다. 가구 내에 소득원이 두명일 경우 최소 3개월치 생활비, 소득원이 한명이면 최소 6개월치 생활비를 비상금으로 보유하고 있어야 만일의 경우에 대비할 수 있다. 물론 이 자금은 반드시 현금이거나 Saving 계좌에 있어야 할 필요는 없다. Line of Credit이나 보험약관 대출과 같이 빠른 시일안에 동원할 수 있는 자금이면 된다. 여유자금이 생겼을때 우선은 가정의 비상 자금부터 챙기는 것이 옳다. 비상자금이 없다면, 여유자금의 일부를 비상자금으로 활용하도록 하자.
예전과 달리 모기지를 받기가 매우 까다로워졌다. 모기지를 한번 갚은 후 다시 대출받기는 쉽지 않기 때문에, Renovation 이나 주택을 옮길 계획이 있다면, 여유자금을 모기지 갚는 데 사용치 않고 단기 투자를 했다가 활용하는 것이 좋다.
신용대출이나 Credit Card 빚등 모기지보다 높은 이율을 내고 있는 것이 있다면 그 빚들을 먼저 갚는 것이 좋다. 만일 B lender 등에 높은 이자의 모기지를 가지고 있다면, 모기지를 갚는 것을 우선적으로 할 필요가 있다. 하지만, 가지고 있는 모기지 금액을 줄여서 시중은행 모기지로 갈아탈 수 있다면 전문가의 상담을 통해 시중은행 모기지로의 변경을 진행하는 것이 좋다.
모기지 원금의 일부를 상환하여 월페이먼트 금액을 낮추는 것을 모기지 원그대부분의 경우 모기지를 상환해도 월 페이먼트 금액은 바뀌지 않는다. 월 페이먼트 금액을 줄이려고 원금의 일부를 갚았는데, 월 페이먼트 금액에 변동이 없이 원금과 이자만 달라지고 상환기간만 짧아진다면 원하는 결과를 얻지 못한다는 것을 감안해야 한다. 또한 대부분 패널티 없는 모기지 상환은 모기지 금액의 10% ~ 20%이다. 이 금액을 넘어서 상환하는 경우에는 패널티가 있다. 이 패널티 금액도 미리 확인할 필요가 있다.
모기지 대출 조기 상환 대신 다른 곳에 투자해 더 높은 수익을 올릴 수도 있다. 20∼40대가 모기지를 다 갚을 필요가 없다. 은퇴할 때까지 10년 이상 남아있다면 다른 투자를 통해 돈을 벌어 저축을 늘리는 게 현명하다.
여러가지 투자 상품이 있지만, Private Mortgage 같은 경우는 안전한 대출의 경우에도 7%-8%의 수익을 볼 수 있다. 최근에는 10만불이하의 작은 금액으로도 이러한 투자가 가능할 만큼 활성화가 되어 있다.
은퇴가 얼마 남지 않았고 투자상품들에 대한 지식과 관심이 없다면 모기지를 먼저 갚아 지출을 줄이는 것도 좋은 방안이 될 수 있다. 하지만, 모기지 이자율보다 높은 수익률이 보장된 투자 상품이 있음에도 불구하고 모기지 대출 상환을 위해 현금을 사용하는 것은 그리 현명한 방법이 아니다.
High Ratio 모기지에는 의무적으로 가입해야만 하는 보험이지만, 잘 활용하면 적은 금액의 다운페이먼트로 주택을 구매하는 한가지 좋은 길이 될 수 있습니다.
