Buyer Representation Agreement (1)

2012년도 신호등 칼람에 “Buyer Representation Agreement (매입자 대리인 계약서)” 란 제목으로 칼람을 연재한 적이 있습니다. 최근들어 새로 런던으로 이주하시는 분들이 많아지면서 이와 관련된 문의 또한 빈번해지고 있어서, 같은 제목의 칼람을 보완하여 다시 올려드립니다.

바이어는 중개인과 일을 하기에 앞서 기본적으로 Agency 관계에 대한 이해가 필요합니다. 가장 쉽게 정리를 하면, 이번 칼람에서 설명하고자하는 Buyer Representation Agreement 양식에 바이어와 중개인이 정식 서명하게 되면, 둘은 Client relationship이 됩니다. 하지만, 이러한 계약서 없이 일을 진행하거나 ‘Buyer Customer Service Agreement’ 양식에 서명하여 일을 진행하게되면 중개인에게 바이어는 Customer relationship이 됩니다.

Client 와 Customer 관계의 차이는?

중개인의 법적 의무의 관점에서 볼 때, Client 관계가 성립이되면 Customer 관계와 비교 하여 크게 두가지의 중요한 차이가 있습니다.

첫째, Client 관계에서 중개인은 바이어와 의뢰인 관계(Fiduciary relationship)로 인해 부동산 거래상에서 그 무엇보다도 바이어의 이익을 보호하고 최우선시 해야 합니다. 반면 Customer 관계에서는 중개인이 바이어에게 이러한 의무는 없습니다. 다만, 중개인은 Customer 바이어에게도 공평, 정직, 성실(fairness, honesty, integrity)해야 하며, 양심적(conscientious)이고 정당한(competent) 서비스를 제공해야 합니다.

둘째로, 만약 바이어가 Client 관계인 경우에는 바이어가 매입을 원하는 부동산에 대해 부동산 윤리강령(Code of Ethics)에 따라 해당 부동산에 대한 결함이나 문제점 등을 알아내기 위한 적절한 절차를 밟아야 합니다. 하지만, Customer 관계에서는 중개인은 바이어를 위해 알고 있는 사실만 정직하게 알려주면 되고 더이상의 추가 정보를 얻기위해 노력할 의무는 없습니다.

이해를 돕기위해 하나의 예를 들어 드리겠습니다. 한 바이어가 중개인을 찾아와서 자신이 마음에 드는 주택이 있으니, 함께 보고 오퍼를 써 달라고 합니다. 이 바이어는 중개인과 Client 관계를 맺는 것을 거부하고, Customer 관계로 일을 진행하겠다고 합니다. 집을 함께 둘러 본 후, 집이 마음에 들고 전반적으로 Renovation 한 것 때문에 홈인스펙션 이나 다른 조건 없이 오퍼를 쓰겠다고 합니다. 중개인은 중개인들이 보는 리스팅 사이트에서 이 주택이 이전에 마약재배(Grow-op)를 하였고, 이미 곰팜이 제거 업체가 공사를 마친 서류를 사이트에서 다운받아 확인하였습니다. 바이어측 중개인은 이러한 사실을 모두 공개하였습니다. 바이어는 이러한 사실에도 주택을 구매하겠다고 하여 조건 없이 마음에 드는 가격에 계약이 성사되었습니다.

그런데 클로징 몇 일 전에 변호사로 부터 이 주택은 아직 모든 인스펙션을 통과하지 않은 상태로, closing 이후 바이어가 새 주인으로서 이러한 인스펙션들을 받아야 한다고 알려주었습니다. 이러한 이유로 바이어는 중개인에게 자신에게 중개인의 의무를 다하지 않았다고 소송을 하겠다고 합니다.

비록 예로 들어 들이긴 하였지만, 실제로 현장에서 경험한 일들을 토대로 꽤 현실성 있게 구성하였습니다. 이 경우 중개인이 바이어와 Client 관계인 경우라면 중개인의 잘못은 명백해 보입니다. 마약재배한 경험이 있는 주택은 일반적으로 경찰, 시청, Health Unit 세 곳이 함께 일에 참여하게 됩니다. 마약재배한 사람에 대한 형사 처벌 때문에 경찰이 낄 수 밖에 없으며, 마약재배의 과정에서 주택의 오염 상태가 얼마나 진행되었고 이를 시정하기위한 절차로 Health unit이 가장 중요한 역할을 담담하게 되며, Health unit의 모든 인스펙션을 통과하였더라도, 해당 주택의 보수 과정에서 시에서 정한 Building code를 다 맞추었는지를 시 또한 점검하게 됩니다. 부동산 거래에서 중요한 부분은 Health unit과 시청의 모든 인스펙션을 통과하고 파일이 close되었는지? 입니다.

만약 중개인이 바이어와 Client관계에 있다면 이러한 절차를 알아보고 해당 기관에 연락하여 해당 파일의 결과를 확인해 보아햐 합니다. 하지만, 중개인이 바이어와 Customer관계에 있다면 앞서 예에서와 같이, 마약재배한 사실과 곰팡이 제거 업체의 보소서를 전달하고 바이어에게 의사 결정을 하게 하면 됩니다. 다만, 이 경우 중개인이 오퍼 이전에 이와 관련하여 Customer 바이어에게 변호사에게 미리 이 내용을 전달하고 의견을 들어보는게 바람직 하다고 조언을 하는 것이 정식과 성실의 의무를 다하는 것이라 할 수 있을 것 입니다.

Buyer Representation Agreement 서명은 언제하는 것이 좋은가?

앞서 예를들어 설명한 것으로 만 보아도 바이어는 중개인과 Client관계로 일을 하는 것이 법적으로 훨씬 더 보호를 받습니다. 하지만, 이 계약서에 서명하는 순간 바이어는 중개인이 속한 회사의 중개인을 통해서만 주택 구입을 해야한다는 법적 의무가 생깁니다. 중개인에 대한 평판이나 경험을 통해 확신이 있다면 이 서류에 서명하는 것이 크게 어려운 일이 아니겠지만, 이러한 확신이 없을 때에는 바이어에게 이 서류는 큰 부담 일수 밖에 없습니다.

좀더 현실적인 답을 드리고자, 필자는 소속 부동산회사(약 140명의 중개인이 일하고 있음) 대표에게 중개인들이 바이어와 Buyer Representation Agreement에 미리 계약을 하고 쇼잉을 진행하는 비율에 대해 문의하였습니다. 그의 대답은 ‘대략 절반 정도의 중개인이 그렇게 한다’ 였습니다. 필자의 경우 바이어들의 부담을 이해하기 때문에 미리 서명을 받지않고 오퍼를 하는 시점에 이 서류에 서명을 받습니다. 이에 서명을 함으로써 바이어들은 법적 보호를 받을 수 있다는 점도 있지만, 중개인들은 셀러측 중개인으로 부터 중개 수수료를 받을 수 있는 법적 근거가 되기 때문에 늦어도 오퍼 제시 이전에는 이 서류에 서명을 하게 됩니다.
하지만, 이 방법 또한 RECO(온타리오 중개인 협회)에서 권장하는 방법은 아닙니다. RECO에서는 바이어가 Buyer Representation Agreement 에 서명하기 이전에 충분한 시간을 가지고 바이어의 변호사에게 서류를 검토한 이후 서명할 것을 권장 합니다.

그러나 이 서류를 변호사에게 의뢰하는 사례를 아직까지 단 한번도 보지 못했을 만큼 Buyer Representation Agreement 서류는 이제 시장에 너무 보편적인 양식이 되었습니다. 아무리 보편적으로 알려진 서류라 하더라도, 캐나다 생활 경험이 거의 없거나 영어가 불편한 바이어들에게는 이에 대한 좀더 자세한 이해가 필요할 것 입니다. 이러한 이유로 몇번의 연재를 통하여 이 계약서의 내용을 자세히 풀어 설명하도록 하겠습니다.