이제 Buyer Representation Agreement (매입자 대리인 계약서) 세부 내용을 설명하도록 하겠습니다.
이 계약서 첫 문구에는 ‘Exclusive Buyer Representation Agreement’ 란 말이 나옵니다. 즉, Buyer는 다른 중개인 회사와는 대리인 계약을 체결하지 않는다는 뜻입니다. 또한 이 계약은 중개인 개인과 체결하는 것이 아닌 그 중개인이 소속된 중개인 회사와 계약을 하는 것입니다. 따라서, 계약서에 서명한 중개인과 서명 이후에 문제가 발생하게 되면 우선은 중개인이 속한 회사에 대표 나 메니저와 연락하고 문제 해결을 시도하는 것이 우선 입니다. 이것은 계약의 주체가 개인이 아닌 회사이기 때문입니다.
The Buyer hereby gives the Brokerage the exclusive and irrevocable authority to act as the Buyer’s agent
Commencing at ……….. on the …….. day ……….20…………and expiring at on the …….. day of ………..20…….. (Expiry Date),
Buyer acknowledges that the time period for this Agreement is negotiable between the Buyer and the Brokerage, however, in accordance with the Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA) if the time period for this Agreement exceeds six months, the Brokerage must obtain the Buyer’s initials.
이 부분은 독점적(exclusive)이고 회수불가능한(irrevocable) 권한을 중개인에게 주는 기간입니다. 여기에 그 기간을 명시하게 됩니다. 이 기간 아래 있는 항목에는 이 기간이 6개월을 초과할 경우 Buyer의 Initial을 반드시 받아야 한다고 명시 되어있습니다. 또한 ‘온타리오 중개인 법에 따라 이 개약 기간은 상호 협상이 가능하다’고 되어있습니다. 보통 가장 일반적인 계약기간은 3개월 입니다.
for the purpose of locating a real property meeting the following general description:
Property Type (Use): ………………………………………………………Geographic Location: ……………………………………………………….
이 부분 또한 매우 중요한 항목입니다. 중개인이 바이어의 대리인으로서 일할수 있는 부동산의 형태 및 용도 그리고 지역을 명시하는 내용을 담고 있습니다.
Property Type (Use) 에 주택을 구입하고자 하는 바이어들에게 가장 흔한 문구는 ‘Residential (주거용)’ 입니다. 하지만 이 부분 또한 중개인과 협상 가능한 부분입니다. 가령 이 중개인과는 임대용 주택을 구입하는 목적으로 일을 의뢰하고 싶다면, ‘Residential, Income property only’라고 표기하면 됩니다. 또한 바이어가 Builder에게 주택을 구입할 때 중개인이 중간에서 일하는 것을 원하지 않을 경우, ‘Resale Residential only’라고 표기할 수 있습니다.
지역은 런던의 경우 ‘London, Ontario’ 라고 표기하지만, 런던 외곽 지역을 포함하려면 좀더 큰 범위의 지역을 표기하면 됩니다. 물론 Toronto, Hamilton 같은 지역도 표기할 수 있습니다. 하지만 중개인 윤리 강령에 ‘중개인은 자신이 잘 알지 못하는 분야는 그것을 잘 아는 전문가에게 의뢰할 것을 권유할 의무가 있다.’고 되어 있고 또한 ‘중개인은 Client의 이익(Interest)을 최 우선시 해야한다.’는 조항이 있습니다. 중개인이 자신이 잘 알지 못하는 지역에 주택 매매를 돕겠다는 것은 위 조항 모두를 어기는 경우가 될 수 있습니다.
일반인들은 잘 모르지만, 중개인들은 캐나다 협회(CREA), 온타리오 협회(OREA) 외에도 각자 소속된 최소 단위의 부동산협회가 있습니다. 이 최소 단위로 구분을 하자면, 런던에서 중개업을 하는 중개인들은 런던,세인토마스협회(LSTAR) 소속 입니다. 이 협회에 속한 지역들은 London 과 St Thomas 외에도 Elgin County, Middlesex County, Strathroy 지역을 포함하고 있습니다. 이 최소 단위의 소속협회가 중요한 이유는 부동산 실거래정보들은 그 최소단위 부동산협회 소속의 중개인들 만이 정보 접속이 가능하기 때문 입니다. 즉, 타 지역 소속의 중개인들은 런던세인토마스 협회 소속 중개인들이 접속 가능한 거래정보를 전혀 볼수 없다는 것 입니다. 따라서, 자신의 소속에서 벗어난 지역의 부동산을 거래하는 일은 앞서 언급한 중개인 윤리강령(‘중개인은 자신이 잘 알지 못하는 분야는 그것을 잘 아는 전문가에게 의뢰할 것을 권유할 의무가 있다.’ & ‘중개인은 Client의 이익(Interest)을 최 우선시 해야한다.’) 에 위반될 소지가 매우 높습니다.
The Buyer hereby warrants that the Buyer is not a party to a buyer representation agreement with any other registered real estate brokerage for the purchase or lease of a real property of the general description indicated above.
이 부분은 Buyer Representation Agreement (매입자 대리인 계약서)에 새롭게 추가된 내용으로 “바이어는 위에 명시된 내용으로 부동산 구매나 임대를 목적으로 다른 어떤 부동산중개 회사와 Buyer Representation Agreement (매입자 대리인 계약서) 관계에 있지 않다는 것을 보증한다.” 는 뜻 입니다.
이 내용은 매우 중요한 내용이기 때문에 바이어가 항목 우편에 Initial 하게 되어 있습니다.
