1. DEFINITIONS AND INTERPRETATIONS:
For the purposes of this Buyer Representation Agreement (“Authority” or “Agreement”), “Buyer” includes purchaser and tenant, a “seller” includes a vendor, a landlord or a prospective seller, vendor or landlord and a “real estate board” includes a real estate association. A purchase shall be deemed to include the entering into of any agreement to exchange, or the obtaining of an option to purchase which is subsequently exercised, and a lease includes any rental agreement, sub-lease or renewal of a lease. This Agreement shall be read with all changes of gender or number required by the context.
For purposes of this Agreement, Buyer shall be deemed to include any spouse, heirs, executors, administrators, successors, assigns, related corporations and affiliated corporations. Related corporations or affiliated corporations shall include any corporation where one half or a majority of the shareholders, directors or officers of the related or affiliated corporation are the same person(s) as the shareholders, directors, or officers of the corporation introduced to or shown the property.
‘Buyer Representation Agreement’ 상에 나오는 단어들에 대한 의미를 정의해 놓은 것입니다. 부동산 중개인 협회에서는 주택을 구입하는 것과 임대하는 경우를 포괄한 한가지의 ‘대리인 계약서’를 사용함으로 거래 주체의 의미가 중복됩니다. 우선 ‘Buyer’란 의미는 Purchaser(구매자) 또는 tenant(임차인) 란 뜻을 포함하며, ‘Seller’란 의미는 Vendor(파는사람) 또는 Landlord(임대인)이라는 뜻을 포함하고, ‘real estate board’는 real estate association(부동산 협회)란 뜻을 포함한다고 정의하고 있습니다.
‘Purchase(구매 행위)는 교환을 위한 어떤 계약관계를 체결하는 것과 향후 행사할 수 있는 구매를 위한 선택권(option)을 획득하는 행위로 간주하고 있고, Lease(임대)라는 용어 역시 임대계약, 임대계약갱신, 서브리스등의 의미를 포괄합니다. 계약서 상에 나오는 성별이나 단수, 복수는 문맥에 따라 다르게 읽혀져야 한다.’고 명시되어 있습니다.
이 계약서에서 Buyer는 당사자 뿐만아니라 그 사람의 배우자, 상속인, 대리인, 관련 법인등을 포함하는 포괄적인 의미를 가지고있으며, 법인의 경우, 해당 부동산을 소개 받은 법인의 주주 나 임원이 그 법인의 과반수나 그 이상을 소유한 대주주, 이사 그리고 임원이어야 합니다. 즉 이 계약서에 법인회사 명으로 서명이 이루어 진다면 적어도 그 회사를 대표할 만한 법적 자격을 가진 사람이 서명한다는 의미입니다.
(이어서 COMMISSION 항목은 이번 칼람에서는 일부(전반 부)만 설명하고 나머지 부분은 다음 칼람에서 설명하겠습니다.
2. COMMISSION:
In consideration of the Brokerage undertaking to assist the Buyer, the Buyer agrees to pay commission to the Brokerage as follows: If, during the currency of this Agreement, the Buyer enters into an agreement to purchase or lease a real property of the general description indicated above, the Buyer agrees the Brokerage is entitled to receive and retain any commission offered by a listing brokerage or by the seller. The Buyer understands that the amount of commission offered by a listing brokerage or by the seller may be greater or less than the commission stated below.
The Buyer understands that the Brokerage will inform the Buyer of the amount of commission to be paid to the Brokerage by the listing brokerage or the seller at the earliest practical opportunity. The Buyer acknowledges that the payment of any commission by the listing brokerage or the seller will not make the Brokerage either the agent or sub-agent of the listing brokerage or the seller. (전반 부)
보통 MLS에 등록된 매물은 그것이 매매 목적이든 임대 목적이든 구매자 또는 임차인 측 중개인은 그 매물을 MLS에 등재한 Listing 부동산 회사로부터 수수료를 나누어 받습니다. 즉, 거래를 위한 중개 수수료를 Seller가 모두 부담하고, 이를 Listing 한 회사가 Buyer 측 중개인 회사에 나누어 주는 구조 입니다. 위 내용은 Buyer 또는 임차인이 자신을 도와주고 있는 중개인이 Seller나 Listing부동산 회사로부터 거래 수수료를 받는 것을 동의해 주는 것입니다. 따라서, 늦어도 오퍼가 들어가는 시점에는 이 ‘Buyer Representation Agreement’에 Buyer와 중개인이 서명을 완료해야, Buyer 측 중개인은 거래 수수료를 받을 수 있는 법적 근거가 마련되는 것 입니다.
그리고 그 Commission 금액이 Buyer가 이곳에 명시한 금액보다 크거나 작을 수 있음도 인지한다고 되어 있습니다. 그리고 Buyer측 중개인은 Seller나 Listing중개인 회사로부터 받게되는 거래 수수료를 Buyer측에 알려주어야 한다고 되어 있습니다. 오퍼를 작성하는 시점에 Buyer 측 중개인은 ‘Confirmation of Cooperation and Representation’ 서류를 작성하여 Offer와 함께 Buyer 서명을 받습니다. 이 서류에는 중개인 간에 법적 관계 및 Buyer측 중개회사가 받게되는 Commission 금액 과 지불 책임에 대한 내용이 명시됨으로 이 때 Buyer는 자신의 중개인측이 얼만큼의 수수료를 받는지 알수 있습니다.
그리고 Buyer측 중개인이 이와 같이 Seller나 Listing부동산 회사로부터 수수료를 받는다 하여 Buyer측 중개인이 Seller의 중개인이나 Listing부동산 회사의 하급 중개인(Sub-agent)의 역할을 하는 것이 아님을 확인하고 있습니다.
(다음 칼람에 이어서 설명하겠습니다.)
