한 해을 또 마감하며, 뭔가 좀 특별하고 재미있는 부동산 관련 칼람을 써보고 싶어졌습니다. 비록 우리가 캐나다 땅에 살고 있지만, 한국의 상황과 관련된 뉴스는 습관적으로 계속 접하게 되는 것 같습니다.
이곳에서 오랫동안 부동산 중개업을 해온 사람으로써, 한국 정부의 부동산 관련 정책들과 이 정책의 방향과는 전혀 다르게 움직이는 시장을 보면서 많이 답답함을 느낍니다. 필자가 보기엔 정부의 부동산 정책을 만드는 사람들 모두 답을 알고 있어 왔지만 그 답으로 바로 가지 못하는 다른 방법들을 가지고 정책을 수행하기 때문에 주택가격을 잡지 못한다고 생각합니다. 즉, 핵심을 피해서 정잭을 만들고 있기 때문에 그 정책들이 별 효력을 보이지 못하고 있다고 생각합니다.
부동산 시장에 영향을 미치는 요인들
부동산 시장에 영향을 미치는 요인들을 정리해 보면, 수요와 공급, 이자율과 대출 규제, 고용률, 그리고 부동산 관련 세금들 로 요약할 수 있습니다.
지난 정부들과 현 정부 모두 가격 상승을 막고자 우선 손을 댄 것들은 시장에 공급을 확대하는 정책 이었습니다. 신도시 개발과 재건축을 통해 시장에 공급을 늘려주면 늘어난 공급 때문에 시장 가격은 안정되리라 믿었고, 무엇보다도 이러한 공급 확대 정책은 건설경기를 활성화 시켜 고용률은 물론 경기 전반에 큰 활력을 불어넣을 수 있기 때문에, 모든 정부들이 빼놓지 않고 사용해온 정책 이었습니다.
그러나, 이러한 공급 확대 정책은 이미 앞 정부에서도 가격 안정이라는 목적에 그 효과가 크지 않았고, 오히려 수요의 특정 지역 (예, 강남 지역) 쏠림 현상을 부추켜서 이들 지역의 가격만 더 부추기는 결과를 낳았습니다. 그간 꾸준한 공급 확대 정책 때문에 전국적으로 보면, 주택 수로 볼 때, 대한민국은 이미 1가구 1주택 만큼의 주택이 존재하고 있습니다.
현 정부가 최근 앞 정부들에 비해 더 적극적으로 손을 대는 부분은 수요 부분 입니다. 최근 발표한 9억 이상 주택에 대한 대출 제한 조치가 대표적인 정책 입니다. 이 정책은 정책 자체로도 앞선 정부에서 조금씩 그 규제를 강화해 보았던 대출규제와는 그 규모에서 큰 차이가 있지만, 무엇보다도 이 정책은 아주 갑작스럽게 발표되었다는 점에서 그 의미가 더 있다고 보여집니다. 왜냐하면, 누구도 이 정책에 대해 미리 알고 대처할 시간을 주지 않았다는 점 입니다. 부동산 관련 정책들이 그동안 크게 효과를 거두지 못한 가장 큰 이유는 소위 기득권 층이라 할 수 있는 대부분의 고소득층 및 중산층 사람들, 즉 법조인을 포함한 정부 공무원, 여야 정치인, 대기업 종사자, 심지어 어론인들 까지도 부동산 가격 상승에 수혜자 이며 이해 당사자들 이기 때문에 그렇습니다.
확실한 처방은 OECD 평균 수준의 보유세
앞서 밝힌대로 한국 부동산 가격을 안정시키기 위한 정확한 정책 방향은 이미 정책을 수립하는 주체들이 미리 알고 있지만 실행하려하지 않기 때문 입니다. 그 답은 부동산 보유세 입니다. 대부분의 선진국들은 보유세라 하면 재산세(Property tax) 로 한정되지만, 한국은 재산세 포함 종합부동산세(많은 부동산을 가진 사람들에게 더 많은 세금을 부과할 목적) 까지를 포함하는 개념으로 이해해야 합니다. 특이하게도 한국의 취득세(Land transfer tax) 수준은 캐나다 나 미국 과 매우 비숫한 수준이며, 9억 이상의 경우 3%로 오히려 더 높은 수준 입니다. 그러나 보유세로 비교해 보면 그 차이가 믿기지 않을 정도 입니다.
지난 주 SBS 방송사에서 밝힌 보유세 실효세율을 캐나다와 한국을 비교한 수치를 발표하였는데요, 캐나다는 0.87%, 한국은 0.16% 였습니다. 즉 캐나다에서 $1 Million 가격의 주택을 가지고 있으면 평균적으로 1년에 $8,700의 재산세를 낸다는 뜻 이구요, 한국에서 10억짜리 주택을 가지고 있으면 평균적으로 보유세가 1백 60만원 ($2000 이하) 정도 라는 뜻 입니다. 물론 현재 많이 올라간 종부세 부분을 감안하여 다 주택자의 보유세 부담은 이 보다 클 수 있겠지만, 이들 모두를 감안한 평균치가 이렇다는 뜻 입니다.
아래 도표는 비록 2015년 말 까지의 기록을 토대로 나온 자료 이지만, 한국의 주택 가격 상승 대비 보유세 상승이 얼마나 낮은 수준 이었는지를 한눈에 보여주는 도표 입니다.
이러한 비교를 통하여 볼 때, 한국의 주택 가격 안정은 너무나 분명한 답을 가지고 있습니다. 하지만, 이 분명한 방법을 적용하지 못하는 이유는 대부분의 기득권을 가진 사람들 속에 정책을 만드는 사람들이 포함되어 있기 때문입니다. 인간은 모두 이기적인 본성을 가지고 경제활동을 하는 경제주체 이기에 이를 비난할 수 만은 없습니다. 하지만, 정책을 만드는 사람들은 주택이 꼭 필요한 젊은 다음 세대들의 필요를 반드시 고려하며 이기심에 치우치지 않는 정책을 만들고 수행해야할 의무가 있다고 봅니다.
