지난 칼람에 이어 COMMISSION 항목 중 나머지 부분을 이어서 설명하겠습니다.
2. COMMISSION: (Holdover Period)
The Buyer agrees to pay the Brokerage such commission if the Buyer enters into an agreement within …………………days after the expiration of this Agreement (Holdover Period) to purchase or lease any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement, provided, however, that if the Buyer enters into a new buyer representation agreement with another registered real estate brokerage after the expiration of this Agreement, the Buyer’s liability to pay commission to the Brokerage shall be reduced by the amount paid to the other brokerage under the new agreement.
이 부분은 ‘Holdover Period’라고하는 항목입니다. 중개인과 대리인 계약이 끝난 후에 그 계약기간 동안에 이 중개인이 소개하고 보여준 주택을 Buyer가 다른 중개인과 대리인 계약을 채결한 후 매입 또는 임대하는 경우, 이 매매 나 임대계약이 위에서 정한 기간 (Holdover Period, 보통은 60일로 정함)에 이루어 질 경우 그리고 새로운 중개인과 채결한 대리인 계약(Buyer Representation Agreement)에 명시된 수수료 율이 이전 중개인과 서명한 대리인 계약의 수수료 율 보다 작을 경우 Buyer는 이 차액 만큼을 이전 중개인에게 지불해야 합니다. 하지만 실제로는 이 부분이 문제가 되는 경우는 거의 없습니다. 왜냐하면 대리인 계약 기간이 끝나고 다른 중개인을 통해 Buyer가 주택을 매입한 경우 이전 중개인이 새로운 중개인과 이 Buyer가 채결한 대리인 계약서의 수수료율을 확인하는 경우는 없기 때문입니다. 주로 문제가 되는 것은 대리인 계약기간이 끝나지 않은 상태에서 다른 중개인을 통해 주택을 매입한 경우 발생합니다. 이 경우에는 Buyer가 이전 중개인에게 대리인 계약서에 명시한 수수료를 지불할 의무가 발생합니다.
The Buyer agrees to pay such commission as described above even if a transaction contemplated by an agreement to purchase or lease agreed to or accepted by the Buyer or anyone on the Buyer’s behalf is not completed, if such non-completion is owing or attributable to the Buyers default or neglect. Said commission, plus any applicable taxes, shall be payable on the date set for completion of the purchase of the property or, in the case of a lease or tenancy, the earlier of the date of occupancy by the tenant or the date set for commencement of the lease or tenancy. All amounts set out as commission are to be paid plus applicable taxes on such commission.
이 부분은 이 대리인 계약서에서 매우 중요한 부분입니다.
오퍼가 Accept되고 모든 조건(예, Home inspection, Financing등)이 제거되면, 이 딜을 확정된 거래 (Firm Deal) 라고 합니다. 그리고 이 때 부터는 Buyer는 물론 Seller도 이사를 위한 준비에 들어 가게됩니다. 그런데 이런 Firm Deal상태에서 Buyer의 실수나 잘못으로 거래가 마무리 되지 못하게 되면 Buyer가 직면하게 되는 상황은 매우 심각합니다. 우선 Seller측의 선택에 따라 피해보상 규모가 달라지겠지만 일반적으로는 이 거래가 깨짐으로 발생하는 Seller의 거의 모든 손해에 대해 보상할 의무가 발생합니다.
토론토나 벤쿠버와 같은 대도시의 경우에는 계약금 액수가 큼으로 이 계약금을 Buyer가 포기하는 조건으로 일을 마무리 하는 경우가 많지만 런던의 경우는 계약금이 크지 않음으로 그 해결 방법이 쉽지 않습니다. Seller는 Buyer를 상대로 소송을 해야하는데 그 기간이 약 2년 정도 걸림으로 Seller에게도 쉬운 선택은 아니기 때문입니다. 해당 주택이 쉽게 다시 팔릴 수 있다고 판단되면 Seller가 계약금만 받고 일을 해결 할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에도 Buyer는 자신의 중개인에게 이 계약서에서 정한 수수료를 지불해야 할 의무가 또 발생하게 됩니다. 그것도 주택 거래 계약서에 명시된 거래완료일에 지불해야 합니다. 거래가 완료되지 않아도 자신의 잘못으로 딜을 깬 경우 Buyer는 자신의 중개인에게 거래 수수료를 지불해야 한다고 이 계약서에 명시하고 있습니다.
지난해 토론토에서 있었던 부동산 거래에서 발생한 소송 결과가 기사에 난 적이 있습니다. 2018년 경쟁 오퍼 상황에서 $1.6Million 에 no condition으로 거래를 성사시킨 바이어가 계약금을 포기하고 딜을 취소하겠다고 하였습니다. 흔히 말하는 부동산 과열기에 집을 구매하였으나 잔금일 이전 갑자기 주택경기가 냉각되고 있었기 때문 입니다. 셀러는 다시 집을 리스팅하고 오랫동안 시장에 매물로 남아있다가 최종 $1.2 Million에 새로운 바이어에게 팔렸습니다. 셀러는 소송을 통해 손해가 발생한 $400,000불과 소송비 전액을 딜을 파기한 이전 바이어에게 돌려 받게 되었습니다.
This Agreement applies for the purchase or lease of one real property. Notwithstanding the foregoing, in the event that the Buyer leases a property, this agreement remains in force as set out herein for the purchase of the leased property or a property of the general description indicated above. The leasing of a property by the Buyer does not terminate this Agreement with respect to the purchase of a property.
이 부분은 Buyer Representation Agreement에 새롭게 추가된 내용 입니다.
이 계약서는 구입하거나 임대하는 한 개의 부동산에 적용됩니다. 하지만 앞서 서술한 내용에도 불구하고, 이 계약서에 서명한 바이어가 이 계약서에 정한 기한 안에 임대계약을 채결한 주택을 다시 구입하거나, 또는 다른 주택을 구입하게 된다면, 앞서 서명한 Buyer Representation Agreement는 여전히 법적으로 유효한 상태가 됩니다. 즉, 하나의 주택을 임대한 것이 구매의 목적에서 Buyer Representation Agreement의 완정한 종료를 의미하는 것이 아니라는 겁니다. 따라서, 바이어는 이 계약서 첫 페이지에 나와있는 계약 유효기간을 과다하게 길게 정하지 않도로 주의가 필요합니다. 앞서 설명드린데로 그 유효기간을 6개월 이상으로 할 경우, 바이어는 Initial을 함으로서 그 위험성을 숙지했다는 확인을 하게 됩니다. 보통 이 기간은 3개월이 보편적 입니다.
(다음에 계속)
