런던세인토마스 부동산 협회 (LSTAR) 최근 발표에 따르면, 2019년 주택 거래량이 1978년 기록 이례 3번째로 많은 거래량을 기록했다고 합니다. 2019년은 12월 469채 거래량을 포함하여, 연 총 매매 건수는 10,125채 였고, 이는 2018년 거래량 보다 3.4% 많았고, 최고 기록이었던 11,300채의 2017년, 처음 10,000채 이상의 기록 이었던 2016년에 이어 3번째 10,000채 이상의 거래 실적을 올린 해가 되었습니다.
2019년은 시작부터 활발하게 거래가 시작되었고, 7월, 10월, 11월, 세 달은 기록이례 가장 많은 월 최고 기록을 갱신하기도 하였습니다. 런던과 인근 지역 대부분에서 신규 매물 대비 거래량 비율 (sales-to-new-listings ratio)이 연간 내내 70% 이상을 유지하였고, 연말에는 110%에 달하였습니다. 이는 공급에 비해 수요가 월등이 많았다는 뜻으로 1년 내내 Sellers’ market 상황이 어어져 왔다는 뜻 입니다. 이러한 공급 부족 현상은 2020년 런던 지역 주택가격에 적쟎은 압력으로 작용할 것으로 보입니다.
지난 12월 평균주택 가격은 $426,539로 2018년 12월에 비해 15.1% 상승하였습니다. 하지만, 표본이 좀더 큰 1-12월 연 통합 통계로 보면 $409,858로 2018년 과 비교하면 11.2% 상승하였습니다. 월별로 주택 평균 가격을 보면 2019년 4월부터 11월까지 그 변동폭이 크지 않았습니다. 지역으로보면, 런던 East를 제외하고는 런던 대부분의 지역에서 지난 4월이후 가격 상승이 크게 없었다가, 12월 상승폭이 커졌습니다. 즉, 2019년은 활발한 거래에 비해 가격 상승폭은 그리 크지 않다가 지난달 12월부터 가격이 다시 상승하기 시작하였습니다. 지난 칼람에서 필자가 11월 통계를 토대로 2020년에는 런던지역 주택가격이 상승 압력을 더 받을 것으로 예상한대로, 2020년 주택시장은 가격상승의 조짐을 보이며 시작하고 있습니다.
아래 표들은 2019년 1월과 11월 캐나다 전체 주요 도시들의 평균주택 가격을 보여주고 있습니다. 약 1년 동안 캐나다 평균 주택 가격은 12.2% 상승하였고, 런던 지역은 그 상승폭 또한 평균 이하 임을 볼 수 있습니다. 런던지역은 여전히 캐나다 평균 보다 10만불 이상 낮은 주택가격을 유지하고 있습니다. 아마도 이러한 이유로 주정부가 외국인들에게 부과하는 투기세 15%를 런던지역에는 부과하지않기로 결정하였을 것으로 생각됩니다.
외국인 투기세를 처음 부과하기 시작한 Vancouver 지역은 여전히 가격이 하락하고 있습니다. 아래 도표에서도 보듯이 Vancouver 지역은 가격이 지난 11개월 동안 오히려 하락하였습니다. 하지만 BC 주정부는 투기세를 더 올리면서 외국인 수요를 억제하고 있습니다. 그 이유는 여전히 주택가격이 소득 대비 너무 높게 형성되어 있기 때문 입니다.
지난달 RBC 경제보고서에 따르면, Vancouver 지역은 주택 Affordability (소득 대비 주택 소유 비용)가 70%를 넘는 것으로 발표되었습니다. 캐나다 평균 Affordability 지수가 50% 인데 비해 이 비율이 여전히 너무 높아서 Vancouver에서 경제활동은 하는 보통 소득 수준의 사람들이 그 지역에서 주택구입이 여전히 크게 부담이 되고 있기 때문에 주정부는 가격을 더 낮추려는 노력을 계속하고 있는 것으로 보입니다. 이 Affordability 지수로 보면 65%를 넘는 Toronto 역시 보통 사람들이 사기 어려운 주택가격이 형성되어 있습니다. 하지만 지난해 2분기부터 조금씩 살아나고 있는 토론토 주택 시장을 보면, Toronto 지역은 여전히 주택수요가 매우 높은 도시임을 알수있습니다.
Affordability 지수는 가능한한 40% 정도를 넘지 않는 것이 건전한 가계재정 상태를 유지하게 합니다. 최근 주택 가격이 많이 오른 Ottawa 나 Montreal 역시 각각 41% 와 44%로 여전히 나쁘지 않은 수치를 보여주고 있습니다. 캐나다 평균이 50%에 이른 것은 Vancouver와 Toronto 지역의 지나치게 높은 상태를 유지하고 있기 때문입니다.
필자의 개인적인 생각으로는 Affordability 지수는 그 지역의 부동산 가격이 Bubble인지 아닌지를 결정하는 지표가 되어야 한다고 생각합니다. 물론 저와 같은 생각을 가진 경제학자들이 많겠지만, 현실은 이와는 다르게 움직이는 시장이 너무 많은 것 같습니다. 따져보면 그 원인과 변수가여러가지가 있습니다. 부동산은 주거 와 투자를 모두 고려해야함으로, 그 원인과 변수들이 얼마나 지속 가능하고 안정적인지를 따져보며 의사결정을 해야 위험을 피할수 있다고 생각합니다.
