(많은 경우, 바이어들은 중개인들과 맺는 ‘바이어 중개인 계약서(Buyer Representation Agreement)’에 대해 충분한 이해없이 서명하게 됩니다. 이에따른 위험을 최소화하기위해 이 서류를 한글로 번역하여 설명하고 있습니다.)
3. REPRESENTATION:
The Buyer acknowledges that the Brokerage has provided the Buyer with written information explaining agency relationships, including information on Seller Representation, Sub-Agency, Buyer Representation, Multiple Representation and Customer Service. The Brokerage shall assist the Buyer in locating a real property of the general description indicated above and shall represent the Buyer in an endeavour to procure the acceptance of an agreement to purchase or lease such a property.
위 내용은 이해하기 쉽게 풀어서 설명하겠습니다. 우선 중계인은 Buyer에게 중개인들의 대리인 역활(Representation)에 대해 서면상으로 반드시 설명해야 합니다. ‘Working with a Realtor’란 서류가 그 중 하나 입니다. 이 서류에 서명하면서, 셀러측 중개인, 바이어측 중개인, 바이어측과 셀러측의 입장을 모두 대신하는 경우의 중복-중계인(Multiple)의 역활에 대해 Buyer에게 설명을 하게 됩니다. 그리고 아주 드문 경우로 바이어측에서 중계인과 정식 중계인계약을 체결하지 않고 Client(고객)가 아닌 단순히 Customer(손님) 관계로 중계인을 고용한다면, 이 중계인은 셀러측 중개인의 Sub-agency (하부-중개인)로 활동할수도 있습니다. 이 경우 바이어측 일을 도와 주지만 법적으로는 셀러측 하부-중계인 입니다. 하지만, 바이어와 Customer(손님) 관계로 일을 진행한다고하여, 이 중개인이 반드시 셀러측 중개인의 Sub-agency (하부-중개인)으로 일을 한다는 뜻은 아닙니다. 대부분의 Customer Agency 관계는 Client 관계에 비해 중개인 으로서의 법적 책임이 훨씬 적다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
가끔 어떤 이유에서인지, 시장에 나온 매물을 바이어가 자신의 에이전트 없이, 리스팅 에이전트에게 직접 찾아가 리스팅 에이전트와 직접 딜을 하려는 경우를 종종 봅니다. 리스팅 에이전트와 이미 잘 알고 신뢰를 가지고 있는 상태라면 큰 문제가되지 않겠지만, 그렇지않은 경우라면 중개수수료가 없는 바이어측에서 셀러측 중개인을 상대로 직접 딜을 진행하는 것은 여러가지로 불합리해 보입니다. 부득이 한 명의 중개인을 통해 딜을 진행하고자 한다면, 바이어에 대해 중개인에게 법적 구속력이 더 강한, 현재 설명하고 있는 ‘Buyer Representation Agreement(바이어 중개인 계약서)’에 서명하고 Client(고객)로서 일을 진행하는 것이 더 좋은 선택 입니다.
윗 문장 마지막 부분에는 ‘Buyer측 중개인은 이 계약서에 명시한 형태의 부동산을 찾기 위해 Buyer를 도와야 하며 그 부동산의 매입 또는 임대 계약을 진행하는데 있어 성심껏 Buyer의 대리인 역할을 수행해야 한다.’고 명시하고 있습니다.
The Buyer acknowledges that the Buyer may not be shown or offered all properties that may be of interest to the Buyer. The Buyer hereby agrees that the terms of any buyer’s offer or agreement to purchase or lease the property will not be disclosed to any other buyer. The Buyer further acknowledges that the Brokerage may be entering into buyer representation agreements with other buyers who may be interested in the same or similar properties that the Buyer may be interested in buying or leasing and the Buyer hereby consents to the Brokerage entering into buyer representation agreements with other buyers who may be interested in the same or similar properties without any claim by the Buyer of conflict of interest. The Buyer hereby appoints the Brokerage as agent for the purpose of giving and receiving notices pursuant to any offer or agreement to purchase or lease a property negotiated by the Brokerage.
이 부분은 이 대리인 계약을 하는 중개인 이나 그가 속한 부동산 중개 회사가 이 대리인 계약을 채결하는 바이어와 같거나 비슷한 부동산을 찾는 다른 바이어들 과도 중개인계약(Buyer’s representation agreement)을 체결 할 수 있음을 명시하고 있습니다. 또한 바이어는 중개인과 그가 속한 회사(Brokerage)가 협상한 오퍼나 계약을 진행함에 있어 어떤 내용의 통보를 주고 받는 목적으로 이 중개인 소속회사를 대리인으로 지정한다고 되어있습니다. 즉 협상을 진행하는데 있어 중개인과 그가 속한 회사가 바이어의 의사를 상대편에 전달하고 또 받는 역할을 감당할 수 있는 권한을 부여한다는 것입니다.
즉, 바이어 나 셀러 모두 서로 자신들의 중개인들을 통하여 각자의 의사를 상대편에 전달하는 것이 바람직 합니다.
이와 같은 내용은 ‘중개인 윤리강령’에 따라 중개인들에게는 더 중요하게 적용됩니다. 셀러측 중개인은 바이어를 개인적으로 안다고 해도 바이어에게 직접 진행 중인 딜에 대해 연락할 수 없으며, 반대로 바이어측 중개인 또한 셀러에게 리스팅 에이전트를 건너뛰어 직접 연락해서는 안됩니다.
하지만, 이러한 규칙이 예외적으로 인정되는 곳이 있습니다. 바로 빌더로 부터 새집을 짓는 경우가 그 것 입니다. 빌더나 바이어나 중개인들을 통해 계약을 성사시켰더라도, 많은 경우 빌더는 바이어를 직접 만나 빠르고 정확한 의사 결정을 듣고싶어하기 때문입니다. 하지만, 이런 경우에도 바이어측 중개인이 빌더측 중개인을 통해 빌더에게 전해야 할 일이라고 판단되는 사항들은 빌더측 중개인을 꼭 먼저 연락하여 빌더측에 의사를 전달하는 것을 원칙으로 합니다.
MULTIPLE REPRESENTATION:
The Buyer hereby acknowledges that the Brokerage may be entering into listing agreements with sellers of properties the Buyer may be interested in buying or leasing. In the event that the Brokerage has entered into or enters into a listing agreement with the seller of a property the Buyer may be interested in buying or leasing, the Brokerage will obtain the Buyer’s written consent to represent both the Buyer and the seller for the transaction at the earliest practicable opportunity and in all cases prior to any offer to purchase or lease being submitted or presented.
양자 대리인 관계: 바이어는 자신의 대리-중개인회사가 자신이 매입이나 임대에 관심을 가질 수 있는 부동산의 매도인과 Listing 계약을 체결할 수도 있음을 인지한다. Buyer의 부동산회사가 이 바이어가 매입 또는 임대 할 가능성이 있는 부동사의 셀러 와 Listing 계약을 체결했거나 할 경우에는, 어떠한 경우든지 오퍼가 전달되기 전에 그리고 최대한 빠른 시간내에 바이어 와 셀러에게 이 부동산거래에서 양측 모두에게 대리인 자격으로 일한다는 것을 서면으로 동의를 얻어야 합니다. 이러한 목적의 서류가 오퍼를 작성 할 때 꼭 빠지지 않는 ‘Confirmation of Cooperation and Representation’이란 서류입니다.
(다음에 계속)
