(이규선) 코로나 바이러스로 인해 모두들 힘들어 하고 있지만, 특히나Small Business를 하시는 분들이 어려움이 많은 것 같습니다.
오늘은 자영업을 하시는 분들이 받을 수 있는 모기지를 모두 모아 한번에 안내 드리려고 합니다.
첫째, 신고 소득으로 모기지 받기 자영업 하시는 분들의 소득은 2년 동안 소득보고 한 자료를 근거로 삼아 소득을 계산합니다.
2년동안의 소득을 평균하여 사용하는 것입니다. 부부합산 소득 보고가 2018년에 $60,000, 2019년에 $65,000이었다면 평균인 $62,500을 소득으로 사용합니다. 대부분의 자영업자들은 비용처리가 있어서 실제 소득보다 신고소득이 낮은 경향이 있습니다. 은행 중에서는 이를 감안하여 신고소득을 높여 (Gross up) 인정해 주는 곳도 있습니다. 15 ~ 20% 정도 Gross up이 가능한데, $62,500의 소득에 20%를 Gross up 한다면 $75,000의 소득을 인정받아 더 많은 모기지 금액을 받을 수 있습니다. 다른빚이 없는 경우, 이 소득으로는 약 $400,000의 모기지를 현재 기준으로 5년 고정으로1.99% 정도 금리에 받을 수 있습니다. (모기지 금액을 낮추면 금리는 더 낮아집니다.)
법인의 경우, 수익을 모두 급여나 배당으로 소진하지 않고 회사에 남겨두는 경우가 있습니다. 2년 동안 이렇게 법인 안에 남겨둔 수익이 있다면 이도 소득으로 인정해 주는 은행이 이를 활용하여 더 많은 모기지를 받을 수도 있습니다.
둘째, Stated Income 으로 모기지 받기 모기지 은행 중에는 소득 보고한 금액이 아닌 모기지 신청자가 자신의 소득을 고지하고 이를 인정하여 모기지를 주는 은행이 있습니다.
일반적으로 B Lender라고 불리는 은행들인데, 실제적으로는 매출의 일정 비율을 소득으로 인정해 주는 것으로 비즈니스 성격에 따라 인정해 주는 비율을 다르게 적용합니다. 소득 보고 금액은 적으나 매출이 높은 경우 이러한 모기지를 활용할 수 있으며, 주택가격의 최대 80%까지 모기지가 가능합니다. 만일 매출이 $1M인 convenience store 비즈니스라고 한다면, 매출의 25%인 $250,000을 소득으로 인정받아 최대 $1.5M까지 모기지를 받을 수 있고 금리는 3년 고정으로 3.09%이며, 1% Lender Fee가 있습니다.
셋째, 자산을 활용하여 모기지 받기 필요한 모기지 금액이 주택 가격의 65% 미만인 경우 활용할 수 있는 모기지로 모기지 받을 주택의 자산 포함하여 모기지 금액의 2배 이상의 자산이 있고 모기지 받을 주택을 제외하고 1.2배의 자산이 있는 경우에 모기지 받을 수 있습니다.
예를 들어 60만불 주택을 구매하는데, 다운페이는 35%인 21만불을 하고, 이외에 다른 주택의 자산 또는 RRSP나 Fund 등이 60만불이 있으면, 39만불 모기지를 받을 수 있습니다. 일반적으로 모기지 갱신시 활용되는 방법입니다. 이 경우는 모기지는 최대 $1M까지 가능하고 금리는 현재 5년 고정으로 약 2.59% 가량입니다.
같은 자영업자라 할지라도 경우에 따라 모기지 금액과 금리가 매우 많이 달라 질 수 있습니다. 소득 보고 금액이 적다 할지라도 전문가의 도움을 받으면 자신에게 맞는 모기지를 찾아 원하는 주택 구매에 도움을 받을 수도 있습니다.
