지난 칼람에서는 임대를 목적으로 할 때 상업용 부동산과 주거용 부동산의 장단점에 대해 설명하였고 이어서 이번 칼럼에서는 주거용을 중심으로 임대 목적 부동산 투자를 지역적으로 토론토와 런던을 비교하여 설명하겠습니다.
임대용 주택은 크게 두가지 수익을 구분하여 따져 보아야 합니다. 첫째는 보유하는 동안 발생하는 월임대 수입과 부동산을 되팔 때 발생하는 매매 수익 입니다. 월임대 수입으로 볼 때 임대료는 별로 싸지 않으면서 주택가격이 상대적으로 많이 저렴한 런던이 토론토에 비해 훨씬 높은 수익률(ROI)을 얻을 수 있음으로 확실한 비교우위가 있다고 하겠습니다. 하지만 매매수익의 관점에서는 지금까지 토론토 지역 부동산이 런던 부동산 보다 훨씬 많이 상승하였기 때문에 토론토 투자가 현재까지는 훨씬 더 나은 투자입니다.
2000년 이후 토론토 주택 가격은 런던지역 주택 가격의 증가 속도를 훨씬 뛰어넘어 평균주택가격의 차이가 비교가 안될만큼 크게 벌어졌습니다. 그 흐름을 정리하면 이렇습니다. 적어도 10년 전부터 토론토의 주택시장에 대해 버블 논란이 일기 시작하였는데 이는 런던 사람들을 포함해 많은 토론토 비거주자들에게 까지도 불안 심리를 자극하여 토론토 부동산 투자에 동참하게 하였고 이는 토론토 부동산 시장을 더욱 과열시키는데 기여하여 왔습니다. 뿐만아니라 일자리가 더 많은 토론토 지역에 신규 이민자들이 우선 정착지로 선호하면서 주택수요가 급증하게 됩니다. 이 기간 투자자들이 가장 많이 매입한 부동산은 고층 콘도들이었습니다. 투자자들에게는 임대가 용이한 고층 콘도가 관리적인 측면에서도 어려움이 없어보이기 때문에 선호도가 높았습니다. 하지만 약 2년 전부터 공급과잉을 우려하여 콘도 투자에 대한 열기는 한풀 꺽였지만 이제 주택 실수요자들이 그 공급량이 매우 재한된 단독주택 매입에 몰리면서 다시 주택가격이 크게 오르게 됩니다. 이러한 영향은 토론토에서 출퇴근이 꽤 먼 인근 도시들의 단독주택가격 까지 크게 올려놓았습니다.
지난 10년간 토론토 부동산 시장을 보면 이 지역에 부동산을 투자한 사람들은 매매수익 측면에서 지금까지 늘 성공적 이었다고 말할 수 있습니다. 하지만 향후에도 토론토 지역이 계속 주택가격이 상승할 것 인가? 에 대헤서는 대부분의 전문가들은 여러 경제 논리들을 인용하여 부정적인 의견을 주로 제시하고 있습니다. 오히려 이제는 연방정부나 온타리오 정부 조차도 토론토 지역 부동산 가격 폭등에 우려를 표하는 선을 넘어서 이제 적극적인 경고 메시지를 전달하고 있습니다. 그러나 계속되는 정부의 부동산 시장에 대한 경고를 비웃기라도하듯 토론토 주택시장은 그 활기를 10년 이상 이어왔습니다. 현재 보편적으로 알려진 경제이론들로 토론토 주택시장을 설명하기 어려운 것은 많은 경제이론들이 ‘reasonable’한 소비자들의 사고와 소비행위를 가정하고 있는 반면에 이지역의 부동산 수요의 주체인 바이어들은 이미 오래전부터 이 ‘reasonable’한 소비행위를 포기하였기 때문입니다. 이렇게 경제이론적 근거 없이 이루어지는 투자를 우리는 투기라고 부릅니다. 토론토의 주택가격은 그동안 토론토 시민들의 소득증가 속도와 비교하면 이해할 수 없는 급격한 상승 이었습니다. 적어도 현재의 토론토 부동산을 임대 목적으로 매입한다면 보유하는 동안 임대수입을 기대하기보다는 대부분 향후 되팔 때 큰 매매 수익을 기대하는 투기에 가까운 투자라 볼 수 있습니다.
2000년 중반 이렇게 토론토 주택시장이 활기를 이어가고 있었을 때, 런던지역은 이와는 반대로 고유가로 인한 캐나다 루니화의 평가 절상으로 South-Western Ontario 주요 기반 산업이었던 제조업이 엄청난 타격을 입게 됩니다. 이 기간 미국 경기가 최악인 상황이어서 제조업은 그야말로 하루가 멀다하고 대량 해고와 문을 닫는 공장들 소식이 지역 신문 일면을 장식하고 있었습니다. 당연히 높아진 실업률과 함께 주택시장은 그 활기를 잃을 수 밖에 없었습니다. 특이한 것은 이 기간 동안에도 고속도로에서 가까운 런던 남쪽을 제외하고는 런던 타지역 주택거래는 평년 수준을 유지하고 있었습니다. 이렇게 큰 변화가 없던 런던 주택시장이 약 2년 전 부터 생기를 찾기 시작합니다. 그 첫번째는 유가 급락과 함께 낮아진 루니화 가치가 장기적으로 지속되자 제조업들이 활기를 찾기 시작합니다. 산업용 부동산의 거래가 활발해 지면서 지난해에는 드이어 런던 실업률이 온타리오와 캐나다 평균 실업률보다 낮게 내려가게 됩니다. 두번째 변화는 너무 높은 주택가격으로 인해 토론토로부터 새로운 인구들이 런던에 대거 유입되기 시작하였고 최근에는 벤쿠버와 토론토 부동산에 주로 투자하던 중국인들이 런던 부동산 투자에 적극적으로 나서고 있다는 점 입니다.
이러한 상황들을 정리해 보면 그 수는 크게 줄었지만 아직도 늦지않았다고 판단하여 매매수익에 베팅을 해보고 싶은 위험 감수형 투자자들은 아직도 토론토 부동산에 투자를 선호하는 것 같고, 큰 매매차익을 바라지 않아도 안정적인 자산가치 유지와 월 임대수입을 기대하는 보수적 투자자들은 런던 부동산 투자에 관심을 보이는 것으로 보입니다.
