런던에서 자영업을 수년째 하고 계신 분입니다. 토론토 대학을 다니는 자녀 거주 목적으로 콘도에 관심을 가지기 시작하여 지금은 인베스트를 위한 콘도 구매 구매계획까지 적극적인 실행을 하고 계신 분의 이야기 입니다. 누군가는 생각으로만 멈춰 있지만 1년 전부터 계획을 하나 하나 실행에 옮긴 결과 최근에 토론토에 콘도 하나를 클로징 하였으며, 2019년부터 클로징 예정인 분양받은 콘도까지 합해 총 4개의 부동산(런던 본인 거주 주택, 렌트중인 콘도 1개, 2019년~2020년 클로징 예정 콘도 2개)을 소유하게 되었습니다.
캐나다 제1의 경제도시 토론토로 몰려드는 수많은 이민자, 도시화로 인한 자연적인 인구증가 그리고 시중에 풀린 풍부한 유동 자금 덕분에 토론토의 부동산 시장, 특히 하우스의 가격은 최근 약간의 가격하락은 있었지만 아직까지도 쉽게 접근하기 어려운 상황이 되었으며 이러한 이유로 상대적으로 저렴한 콘도마켓으로 급속하게 눈을 돌리기 시작하면서 최근 1년 사이 토론토의 콘도시장은 고공행진을 지속하고 있습니다.
고객은 5년 이상 컨비니언스를 하시면서 연간 5만불 정도의 소득신고를 지속적으로 하고 있었으며 토론토 콘도 구매를 위해 1년전에 과감하게 거주하고 있는 런던의 주택을 팔아 다운사이징을 하여 15만불과 그동안 저축한 10만불 정도의 자금을 마련하고 그 자금으로 토론토에 첫번째 원베드 콘도 분양을 받았습니다. 1년에 걸쳐 20%의 자금(38만불 콘도의 경우 $76,000)을 첫 계약시 $5,000, 그리고 30일 내에 $14,000, 90일, 180일, 360일째 되는 날에 각각 $19,000 총 5회에 걸쳐 충분한 시간을 가지고 납입을 하였습니다. 현재 분양받은 다운타운의 콘도는 1년이 지난 현재 빌더의 보유 물량 추가분양 가격이 48만불 이었기에 클로징 시점에는 상당한 수익을 실현하게 될 것입니다. 클로징 이후 6개월 정도 보유한 후 오른 가격을 기준으로 리파이낸싱을 하여 콘도에서 5만불 정도의 자금을 추가로 꺼낸다면 실제 들어간 내 돈은 $16,000 정도가 되는 것이며, 그 사이 오른 렌트비로 대부분의 모기지 원금과 이자, 재산세까지 커버 할 수 있는 구조가 나오는 것입니다. 은행에서 돈을 추가로 꺼낸다 할 지라도 꾸준히 상승하고 있는 토론토 지역의 렌트비는 부채를 상환하는데 만족할만한 조건이 될 것으로 보입니다.
그 이후 고객은 자녀 거주 목적으로 두번째 콘도를 40만불에 구매 하였습니다. 그러나 신고된 소득 5만불로는 현재 거주중인 집의 모기지를 포함하여 총 45만불 정도의 모기지 솔루션을 찿기가 쉽지 않았고 또한 자녀거주 목적이긴 하지만 본인명의 세컨홈이기에 소득이 충분하더라도 기본적인 자격요건을 충족할 수 없었습니다. 결국 세컨홈 및 Stated income을 인정해주는 렌더를 통해 최근 2년 동안의 재무제표상 매출액과 비즈니스 계좌에 입금된 매출액을 기초로 소득을 재산정하여 비교적 양호한 조건으로 모기지를 받아 성공적으로 클로징을 하였습니다. 메이저 뱅크보다 금리는 높았지만 자녀 두명이 지불하고 있는 렌트비와는 비교도 되지 않을 만큼 이익이 되는 구조입니다.
그리고 최근 토론토 미드타운에 있는 콘도 하나를 더 분양 받았는데 분양가의 20%에 해당하는 금액을 1년 6개월에 나누어 내는 상당히 여유있는 납입 조건이긴 하였지만 10만불 정도 되는 디파짓 자금중 일부 부족한 금액을 어떻게 마련할지에 대한 조언을 받고 많은 걱정과 부담을 덜게 되었습니다.
이제 분양받은 콘도 클로징을 위한 전략을 고민해야 하는데 모두 렌트 목적의 인베스트로 구매를 하였기 때문에 향후 입주시 렌탈인컴이 발생하게 되고 클로징까지 최소 2년 이상의 여유기간이 있기 때문에 그 사이 비즈니스 신고 소득을 조금 상향할 필요가 있으며, 두번째 콘도 역시 지금의 추세라고 한다면 2년뒤 10만불 정도의 가격 상승을 충분히 기대할 수 있어 리파이낸싱을 통한 Equity Takeout으로 클로징 자금 마련이 가능하게 됩니다. 그외에 이자율이 조금 높더라도 비교적 양호한 조건으로 제공하는 세컨 모기지를 받아 자금을 마련하는 방법등 다양한 방법들이 존재하게 됩니다.
사례의 고객 분은 런던의 집 값이 오르기 직전이었기에 다운사이징을 하여 토론토 콘도자금을 마련하였지만 지금은 상당한 집값 상승으로 거주하고 있는 주택 아래 쌓여있는 Equity를 꺼내는 방법도 좋습니다.
앞으로 발생할지도 모르는 불확실성에 대한 많은 일들을 너무 과도한 걱정만 하며 실행에 옮기지 못하는 많은 분들이 있습니다. 자녀의 대학 및 취업 등으로 토론토에 거주지를 마련해야 하는 경우가 많은데 귀찮다 생각하지 마시고 본인에게 믿을 만한 조언을 해줄 수 있는 사람을 찿아 도움을 받으신다면 여러분에게도 좋은 기회가 찿아올 것입니다.
