모기지를 받기 위한 가장 중요한 절차는 모기지 심사에 필요한 서류 준비 입니다. 일부 고객들은 본인의 재정상태나 소득등의 노출을 우려하여 보수적인 자료공개를 하시는 분들도 있습니다. 그러나 은행은 모기지 금액의 많고 적음을 떠나 처음부터 끝까지 서류에 의존하여 심사를 하기 때문에 요청한 서류에 대해 최대한 협조를 하여 승인 시간을 단축시킬 필요가 있습니다. 돈을 주는 은행으로서 고객 얼굴 한번 보지 않고(물론 클로징 시점 변호사의 본인확인 절차를 거치지만) 전적으로 서류에 의한 심사를 하다보니 서류의 위조여부 및 사실관계를 면밀하게 검토하는 건 당연하다고 볼 수 있습니다. 그래서 서류 제출시에도 사진을 찍어 대충 보내는건 금물입니다. 반드시 원본 스캔을 하시어 한마디로 예쁜 서류로 만들어 제출을 한다면 가장 기본적인 고객의 신뢰도를 높일 수 있을 것입니다.
모기지 신청시 필요한 서류를 아래 표로 정리해 보았습니다.
고객의 직업(급여 생활자, 자영업자, 법인등), 부동산의 종류, Status(영주권자, 유학생, 워크퍼밋등), 모기지 프로그램등에 따라 준비할 서류는 달라지며, 심사를 진행하면서 예상치 못한 서류를 요구하는 경우도 많습니다.
첫째, 모기지 신청서 작성입니다. 고객 신상정보, 최근 3년동안 거주한 주소, 최근 3년의 직업내역, 거주지, 자산과 부채내역, 신청금액등의 내용을 정확하게 작성하여야 합니다.
둘째, 가장 중요한 소득에 관산 서류 준비입니다.
직업의 종류에 따라 다르겠지만, 급여생활자의 경우에는 T4, 최근 2개의 페이롤을 준비해야 하며, CCB(Child Care Benefit)를 소득으로 인정해주는 은행도 있으니 CRA(캐나다 국세청)에서 받으신 서류를 잘 보관하실 필요가 있습니다. 자영업자의 경우에는 최근 2년치 NOA 및 T1 General, T2125(Statement of Business Activities), 사업자 등록증이 필요하고 만약 법인일 경우에는 최근 2년치 Financial Statement를 더 준비 하셔야 합니다.
셋째, 재산관련 서류 준비 입니다.
구입한 집의 매매계약서(모든 컨디션이 제거된 매매계약서) 및 최근 재산세 영수증, 그리고 구매한 집에 대한 상세정보를 알 수 있는 MLS(리얼터분께 요청시 받을 수 있으며 여기에는 집에 대한 면적, 재산세, Built year, Land size등 집에 대한 상세정보 수록됨), 신규분양 받은 콘도나 하우스일 경우에는 분양계약서 및 중도금 납입을 위한 Check Copy, 중도금이 정상 납입 되었다는 증명서인 Evidence of compliance등의 서류를 추가로 준비하셔야 합니다.
넷째, 직업관련 서류 준비 입니다.
급여생활자의 경우 재직증명서(Letter of Employment)를 준비해야 하는데 여기에는 재직기간, 풀타임 고용 여부, 시간당 임금, 그리고 직위 및 어떤 일을 하는지에 대한 내용이 포함되어야 합니다. 자영업자의 경우 Master business licence가 필요하며 법인인 경우 정관(Article of Incoporation)을 준비해야 합니다. 정관을 통해서 확인하는 정보는 회사명, 법인의 설립일 그리고 단독 또는 공동 대표이사인지 여부를 확인하기 위함입니다.
마지막으로 기타 서류 준비 입니다.
가장 중요한 서류는 다운페이먼트 자금과 클로징 자금을 순수 본인 자금으로 준비가 되었는지 확인할 수 있는 3개월 Bank statement를 준비해야 하는데 북미의 경우 자금세탁 및 테러자금 방지법에 의해 준비된 자금이 Own source인지 여부를 철저히 검증을 합니다. 만약 직계 가족이 해당 자금을 무상으로 지원해 줄 경우 Gift Letter를 작성하여 제출해야 합니다. 다운페이먼트 자금과 클로징 비용까지 빌려서 집 구매를 한다면 100% 남의 돈으로 집을 사는 결과가 되기 때문에 다시 상환하지 않는다는 내용이 포함되어 있는 Gift Letter를 반드시 준비해야 합니다.
점점 강화되고 있는 모기지 규제 환경에서 좀 더 안전한 클로징을 위해서는 위와 같은 서류들을 사전에 준비하고 요건을 맞추어 놓을 필요가 있습니다.
