캐나다는 개인의 상환능력중 가장 중요한 항목인 소득 없이 대출을 해주는 순수 담보 대출은 없다고 보면 된다. 또한 매월 상환 부담을 덜기 위한 다양한 상환 옵션(예, 매월 이자만 상환) 또한 찿기 어려우며, 대부분은 원금과 이자를 함께 상환해야만 한다. 반면, 한국의 경우에는 이자만 상환하는 대출, 원금과 이자를 함께 상환하는 대출, 최초 몇년간은 이자만 상환하다 거치기간이 지나면 원금을 갚아 나가는 대출등 그 종류가 다양하지만 캐나다는 본인의 소득 대비 매월 원금과 이자와 기타 부채를 감당할 수 있는지를 철저히 심사하여 매월 원금과 이자를 상환해야 하는 옵션으로만 모기지가 가능하다.
소득신고를 전혀 하지 않는 고객 중에는 내 집 값이 2밀리언 정도 하는데 그 중에 10%만 빌릴 수 있냐고 물어보기도 하지만 소득없이 모기지를 해주는 프로그램은 찿기가 쉽지 않다.
금리를 조금 더 부담해도 좋으니 2금융권에서라도 모기지를 해 줄 수 없느냐고 통 사정을 해 보지만 이 역시 쉽지가 않다.
그럼에도 불구하고 자금 조달을 반드시 해야만 하는 긴박한 경우나 또는 적극적인 부동산 투자를 하는데 있어 금리 보다는 신속한 매매 결정이 더 중요할 때는 Private Mortgage를 적극 이용해 볼 만하다.
Private Mortgage란 무엇인가?
프라이빗 모기지는 한국의 “사채”와 비슷하지만 한국에서는 제1금융권에서 론을 받을 수 없는 신용불량자가 대부업체나 기타 사채시장에서 신용 또는 자동차, 동산등을 담보로 20% 이상의 고금리 이자로 돈을 빌리는 경우가 많지만, 캐나다의 프라이빗 모기지는 은행보다 금리가 약간 높은 중금리로 은행에서 받는 모기지와 동일한 절차와 옵션으로 신속하게 자금을 조달 할 수 있다는 큰 장점이 있다. 캐나다의 프라이빗 모기지는 부동산 투자의 수단으로 광범위한 마켓이 형성되어 있는데 점점 더 강화되고 있는 모기지 규제 하에서 더욱더 각광을 받는 모기지 상품이 될 것으로 보인다. 예를 들어, 신규 분양 콘도를 클로징 하는데 신고 소득의 부족으로 어느 은행에서도 모기지가 안 될 경우 전매를 할 수 밖에 없는 상황이라면 프라이빗 모기지를 받아 클로징을 하고 제 값을 받고 매매를 하는 것이 싼 값에 전매를 하는 것보다 나을 것이다. 또한, 주택을 좋은 가격으로 시장에 내놓기 위해 레노베이션을 해야 할 경우에도 프라이빗 모기지를 받아 단기간 사용하고 집 매도후 조기에 상환하는 경우에도 많이 이용된다.
프라이빗 론의 가장 큰 장점중의 하나는 차주의 상환능력을 심사하는 데 있어 개인의 소득보다는 담보비율(감정가 대비 론의 비율)과 신용점수를 가장 우선시 하여 신속하게 빠르게는 3일 이내에도 모기지 클로징이 가능하다는 점과 매월 상환하는 금액이 원금과 이자를 합한 금액이 아니라 이자만 상환을 하기에 상환부담이 적다는 점이다.
프라이빗 모기지는 담보비율 최대 85%까지 가능하고 차주의 신용점수에 따라 1순위 담보 설정의 경우 금리는 7% ~ 10%, 2순위 담보 설정의 경우 12% ~ 15% 이다. 그 외에 감정비와 변호사 비용을 제외한 론 금액의 2~5% 정도의 별도 수수료를 부담 하여야 한다. 프라이빗 모기지를 진행하는데 있어 소요되는 모든 비용은 돈을 빌려주는 렌더가 아닌 차주가 100% 부담을 해야 한다.
계약기간은 통상 1년 이내가 되고 1년 동안 이자만 상환하면 되며, 중도상환 수수료는 계약에 따라 다르겠지만 통상 6개월 이후 상환할 경우에는 수수료가 없다.
Private Mortgage는 주로 언제 사용하는가?
위에서 잠깐 언급했듯이, 투자용 부동산을 저렴한 가격에 빠른 시일내에 사야 할 경우에는 복잡한 소득절차등을 확인후 모기지 가능여부를 결정해주는 은행 보다는 Private Mortgage를 추천한다. 또한 모기지가 안되어 콘도 클로징을 못하고 전매로 싼 가격에 매매를 하기 보다는 프라이빗 모기지를 활용하는 것이 유리하다 할 수 있다.
그 외에 실제 소득은 양호하나 신고소득이 부족하여 어디에서도 모기지를 받을 수 없는 경우, 수명이 오래된 집 구매후 최종 모기지 단계에서 감정에 문제가 발생하여 모기지가 거절된 경우, 다운페이 자금 검증에 문제가 발생하여 모기지 거절된 경우, 레노베이션을 위한 자금, 분양콘도 중도금 납입 자금, 브릿지론, 기타 고금리 부채 통합을 위한 경우에 주로 Private Mortgage를 이용한다.
물론 Private Mortgage가 일반 은행 대출에 비해 상대적으로 높은 이자율이기는 하지만, 고금리 부채통합, 모기지를 받을 수 없는 상황에 처했을때의 신속한 해결 또는 좋은 부동산 물건을 신속하게 구매하여 단기간 사용후 상환할 경우등에 있어서는 일반 은행의 까다로운 가이드라인을 피해 효율적인 자금 조달 수단이라 볼 수 있다.
프라이빗 렌더가 되어 자금을 활용하고자 하는 분, 긴급하게 자금이 필요하나 금융권에서 모기지가 어려운 경우등 좀 더 자세한 내용을 알고자 한다면 언제든지 문의 주시기 바랍니다.
