어느덧 한 해가 지나가고 2018년 무술년을 맞이 하였습니다. 독자 여러분 새해 복 많이 받으십시요.
먼저 2018년 새로 적용되는 모기지 정책(B-20)에 대해서 다시한번 간단하게 요약을 해드리고 부동산 구매시 모기지 진행 절차에 대해 말씀 드리겠습니다.
그동안 20% 미만 다운페이를 하는 대상자에 한해 모기지 디폴트 보험 구매 및 Qualifying Rate(2018년 1월 8일 기준 4.99%)을 적용하여 모기지를 감당할 수 있는지 여부를 심사하였으나 이제는 그 이상 다운페이를 하는 모든 대상자에게 Bank of Canada의 Bench Mark Rate(4.99%)과 [실제 할인 받은 모기지 이자율 + 2%]중 큰 이자율을 적용(스트레스 테스트 확대 시행)하게 되어 모기지 가능금액이 상당히 줄어드는 효과를 가져오게 되었습니다.
그만큼 모기지를 받기 위해서는 사전 준비 절차가 더 필요하다 할 수 있는데 모기지 프로그램에 따라 조금씩 준비하는 절차가 다르기는 하지만 일반적인 절차에 대해 설명을 드리고자 합니다.
1. 구매하시고자 하는 집 가격 결정
어떤 분들은 다짜고짜 모기지가 얼마가 되는지를 문의 하는 분이 있습니다. 그러나 대략 MLS(www.realtor.ca) 또는 리얼터의 도움을 받아 대략적인 시세를 파악하고 구매하고자 하는 가격대를 정한 다음 모기지가 얼마 정도 필요한지등의 대략적인 계획을 세우시는 것이 첫 번째 해야 할 절차입니다.
2. 다운페이 및 클로징 비용 준비
모기지 진행에 있어 가장 중요한 부분이라고 볼 수 있는 다운페이 자금은 북미지역의 경우 자금세탁 및 테러리스트 자금 ACT로 인해 본인 자금인지 여부에 대한 철저한 심사를 하는데 주로 다운페이 예치 계좌에 대한 3개월 거래내역을 통해 3천불 이상 입금된 내역에 대한 출처를 밝혀야 합니다. 그러기에 집을 사기 위해서는 미리 정기예금등에 3개월 이상 예치를 해두시면 보다 안전하게 모기지를 받으실 수가 있습니다. 그러나 대부분은 매매계약을 이미 한 다음 자금 준비를 하신 분들이 많습니다. 만약 해외에 자금이 있다면 최대한 빨리 송금을 하시어 캐나다 계좌에 예치를 해 두는것이 좋습니다. 한국에 현금보유, 빌려준 돈 받을 예정 또는 아파트 매도후 송금 예정에 있기에 클로징 전에만 송금 받으면 된다라고 생각하신 다면 모기지 승인을 장담할 수가 없으며 마지막 클로징때까지 상당한 마음 고생을 하셔야 합니다. 최소 모기지 진행 1개월 전에 송금을 마무리 하신다면 보다 안전한 진행이 가능하다 볼 수 있습니다.
3. 모기지 상담 및 서류준비
구매할 집에 대한 가격과 예산 준비가 어느 정도 마무리가 되었다면 모기지 전문가를 찿아 상담을 합니다. 상담을 통해 본인의 신분(영주권자, 유학생, 워크퍼밋등)과 직업 및 소득에 대한 정보를 공개한 후 대략적인 모기지 가능금액과 여러 옵션에 대한 도움을 받고 필요한 서류를 준비합니다. 필요 서류는 신분과 직업에 따라 다르지만 크게 신분증과 직업서류, 소득서류 그리고 다운페이 자금 증빙 서류를 준비하시면 됩니다.
4. 모기지 사전승인
모기지 상담후 준비된 서류를 제출하여 정밀 심사를 통해 모기지 가능금액을 파악한 후 진행가능 은행을 찿아 사전승인을 받습니다. 사전승인은 모기지 가능금액을 은행으로 부터 확인을 받는 절차이기는 하지만 매매계약서등이 제출되지 않은 상태에서 받은 승인이기에 최종 서류 접수후 실제 내용과 상이 또는 집 감정결과에 문제가 있을 경우 거절 될 가능성도 있는 가승인 정도로 보시면 될 거 같습니다.
5. 주택 매매계약 체결
이제 모기지 가능금액에 대한 사전리뷰가 끝났기 때문에 리얼터의 도움을 받아 마음에 드는 집이 나올때까지 쇼잉을 하신후 최종 매매계약을 하시면 되는데 가급적 모기지 컨디션(모기지가 최종 거절이 될 경우 구매자가 계약을 파기 할 수 있는 권리) 조항을 포함하여 계약을 하시면 보다 안전한 거래가 될 수 있을 것입니다. 체결된 매매계약서와 계약금 영수증은 모기지를 진행하는 담당자에게 보내 주시면 됩니다.
