캡 레이트에 대하여
투자용 건물을 사려 할 때 적정 가격 가치측정방법으로 흔이 사용하는 몇 가지 측정공식들에 관하여 설명하고자 한다.
캡 레이트(Cap Rate): 순수익률(NOI)을 사용하는 계산방식으로 흔히 접할 수 있는 대표적인 공식중에 하나다.
Cap Rate 계산방식은 부동산이나 비즈니스에서 나오는 순이익 (NOI, Net Operating Income)을 투자비용 즉 부동산 거래가격으로 나누면 된다. 순이익은 재무제표상의 총수입에서 관련 지출을 제외하고 얻게되는 현금 흐름을 의미한다. 기본공식은 “Cap Rate (%) = 순이익 NOI/ 부동산의 가치”이다.
바꾸어 말하면 “부동산의 가치= 순이익/Cap Rate” 이와 같이 계산할 수 있다.
예를 들어 런던 다운타운의 David씨의 단독상가 건물의 Net으로 들어오는 렌트수익 즉 순이익이 년간 $50,000/연 이고 이 지역의 일반적인 상가 Cap Rate 수익률이 6%라고 한다면 상가의 가치는 $833,333로 가치를 계산하면 된다. 즉 $50,000의 수익을 0.06로 나누면 된다.
그렇지만 여기서 연 순수익 NOI ($5만)을 설정하는데는 몇가지의 변수가 있다.
총 렌탈 수익에서 공제해야 할 항목을 잘 정해야 정확성이 높아지는데, 예를 들어보면 렌트 공실율, 전기, 게스, 물, 재산세, 보험, 메니지먼트 급여 등 (Gross Operate Expense)를 총수익(Gross Operate Income)에서 뺀 것이 순이익(Net Operate Income)이다. 여기서 중요 한 것은 Gross Operate Expense에는 모게지 페이먼트가 들어가지 않는다는 것이다.
또한 적정cap rat은 부동산이나 비즈니스의 로케이션에 따라 크게 달라지기 때문에 적용 하려는 부동산의 수익율 cap rate을 6% 로 적용하는 것이 적절한 가도 생각해 봐야 한다. 예를 들어 토론토와 런던을 비교할때 같은 규모의 수익형부동산 일지라도 공정한 적용 cap rate은 크게 차이가 나기 때문이다.
예를 들어 런던의 David씨의 같은 수익 규모($50,000/연) 의 부동산이 토론토에 위치하고 있을 때 라면 부동산의 적정 평가액을 찾기 위해선 cap rate 을 3~4%로 적용해야 적절한 부동산 시세($120만~160만)를 만들 수 있을 것이다..
또한 cap rate 는일반 적인 수익성 투자 위험정도에 따라서 달라진다. 즉 “고위험 고수익, 저위험 저수익” 원칙이 그대로 적용된다. 위험의 무게를 측정할 수 있는것들은 경쟁관계, 건물나이, 로케이션, 경기변동, 잠재력, 관계법변화, 환경요인, 소비패턴변화 등을 들 수 있다. 이런한 위험들은 투자자 자신이 통제 가능한 것들도 있지만 그렇지 않은것이 더 많아 보인다.
2017년 Toronto와London의 투자용 부동산의 종류별 Cap Rate 기대수익을 종류별로 살펴보면 다음과 같다. (Data from CBRE 2017 CANADIAN CAP RATES &INVESTMENT)
