그럼 이번엔 부동산이 포함되지 않는 비즈니스만을 사고 팔때의 가치계산은 어떻게 해야 하는지 대표적인 방법 몇가지를 알아보자.
2. GIM (GROSS INCOME MULTIPLIER)
승수(Multiplier) 방식을 이용한 가치 평가. 쉽게 비즈니스 연 총이익에 몇배를 곱해서 비즈니스 가치를 계산해 내는 방법으로 비즈니스 업종에 따라 승수 또는 비율이 확연히 다르게 나타난다. 쉽게 예를 들면 한인이 많이 경영하고 았는 컨비니언스를 연 총이익에 1.5배를 주고 비즈니스를 산다면 GIM이 1.5 가 되며 일반적으로 컨비니언스업종의 매매 값은 GIM 1.5(+ -)이며 반면에 Coin Laundry 비즈니스의 GIM가 3.0 이라면 연 매상 3만 정도 돠는 코인 새탁소의 경우는9만불 정도가 일반 매매 값이 산출된다.
승수(GIM)의 차이는 비즈니스 리스크 정도, 노동환경, 로케이션, 리스조건, 렌트비, 건물이나 집기의 상태, 프랜차이즈 유무, 장래성 등에 따라 달라진다. 여러가지 상황이 양호 할수록 승수가 높아지는 것은 당연하다. 상업용 가치계산에서 핵심은 순이익을 정확히 산출해 내는것이다. 실질적으로 비용이 나가지 않는 감가상각 부분이나 투자자마다 다른 장기대출상환이나 이자등 회계적 부분등은 별도로 취급해야 한다.
3. PAYBACK PERIOD ( 투자 회수기간) 를 이용한 비즈니스 가치 평가.
= Equity Investment / Cash Flow
Before Tax(CFBT)
이방법을 이용하려면 먼저 Cash Flow Before Tax(CFBT) 를 알아야 하는데 CFBT= 연 순이익에서 연 모게지상환금(ANNUUAL DEBT)을 뺀 금액을 먼저 산출 하여 초기 순수 투자금(Equity Investment )을 나누어 계산한다.
간단히 예를 들면 자기자본이 10만불있는 분이 연 순이익6만불짜리 비즈니스를 구매코자 하는데 은행 융자를 해보니 연 4만불을 (원금+이자포함) 은행에 지불(Annual Debt)해야 할 경우CFBT= 6만불- 4만불 = 2만불이고 equity investment =10만불이므로 $100,000/$20,000= 5로 투자금 회수기간 5년이 소요된다는 결론이 나온다.
이방법 또한 비즈니스의 특성과 환경등의 고려 상황에 따라 몇년의 payback period 인지 업종별로 많은 차이가 난다.
4. Break-Even Ratio 를 이용한 비즈니스 가치 평가.
이 방법은 일반투자자들도 사용하지만 보통은행에서 융자결정시 많이 사용하는 방법이다.
이 Break-Even 숫자가 높을수록 투자에 따른 위험도 같이 증가한다. 계산 방법은 비교적 간단하다. 먼저 모든 경비(융자금상환분은 제외한)와 일 년 융자상환금액수를 더한 후 일 년 GOI(gross operating income)로 나누면 된다.
예를 들어 1년 총 지출경비가 3만5,000달러이고 일 년 융자상환금이 3만달러라면 두 금액을 합한 6만5,000달러다. GOI(Gross Operating Income 경비지불하기 전 수입) 이9만1,000달러라면 Break-Even은 ＄65,000/＄91,000 = 71.4% 가 된다. 만약 Break-Even 숫자가 100%라면 이 투자용부동산은 전혀 인컴이 나오지 않는 건물인 셈이다
5. Return on Equity 를 이용한 비즈니스 가치 평가.
본인이 실제 투자한 액수에 대한 수익률계산방법이다. 세금공제 후 수입금이 일 년에 1만1,000달러이고 다운페이로 17만달러를 투자했다면 ＄11,000/＄170,000로 나눈 6.5%가 연 수익률이 된다. 물론 은행에 예금 한다면 안전 하지만 원금이 불어나지 않고 인플레이션에 취약한 약점이 있다. (다음호에 계속)
