4. 내부수익율법(IRR Method; Internal Rate of Returns)
내부수익률법이란 투자에 관한 의사결정에서 내부수익률을 고려하는 방법이다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있다. 여러 개의 투자안이 있을 때에는 수익률이 높은 쪽을 투자하는 것이 유리하다.
예를 들어 어떤 수익성 부동산을 $1,000,000을 투자하여 구입한다면 다음과 같은 현금 수익 흐름이 예상되고 5년후 구입한 부동산의 가치가 $1,200,000 일 경우 5년 프로젝션으로 수입구조를 만들었을 경우
이런 식으로 적용 할인율에 따라 투자처로써 적합성의 여부를 판단하게 된다. 즉 투자용 부동산을 구입할 때 예상 수익 율을 마음속으로 정해놓고 적용해 보면 좋을 것이다.
사실 본인이 현실적으로 적용하는 방법은 A,B,C 3개의 투자 부동산이 있을 때 어떤 것이 가장 좋은 투자인가를 비교 분석할 때 사용한다.
예를 들어 A 부동산은 100만불을 넣어 110만불을 회수하고, B 부동산은 60만불을 투자해 70만 불을 회수하고, C 부동산은 50만불을 투자해 55만을 회수 했을 경우 어떤 것이 가장 효과적인가를 판가름할 때 사용한다.
이렇게 내부수익율법(IRR Method; Internal Rate of Returns)은 아래와 같은 공식이 있으나,
주로 HP 10bll+ Financial Calculator계산기로 사용하여 편리하게 계산한다.
지난 몇년간 토론토와 인근 지역의 주택부동산시장의 과열은 비로서 진정된 모습을 보이지만 아직도 투자용 상가와 공장 건물은 여전히 오름세를 나타내고있어 주택과 상가의 뒤처진 비율을 만회하려 열심히 추적하고있다.
예전에는 집을 팔아 상가건물 구입하기 어려웠지만 이젠 왠만한 토론토 집 한 채면 멀쩡한 수익 형 상가건물을 구입할 수 있다.
이러한 상가와 공장 부동산의 상승은 렌트비의 상승을 의미하게 되어 수익 율(CAP RATE)의 조절을 유지하게함으로서 부동산 시장의 서열을 다시 회복하게 될 것으로 전망할 수 있다.
모게지 이자율의 상향조정, 외국인의 15% 취득세 적용, 베이컨시(빈집) 벌금 등 여러가지로 부동산의 과열을 진정시키는 모습이지만 투기가 아닌 투자의 개념으로 부동산을 접하고 연구하고 노력해서 이득을 가져갈 수 있는 건강한 부동산 투자가 이루어지길 바라면서 지루하고 복잡한 수익 형 부동산 가치평가방법의 설명을 마치려 합니다.
