누구에게나 언제나 부동산은 제일 큰 투자일 것입니다. 이런 큰 투자를 결정하는데 있어, 정확한 시장정보나 분석 없이 투자한다면, 손해를 보거나 아니면 더 좋은 가격에 구매를 못하는 아쉬움을 볼 가능성이 있으므로 이러한 분석정보는 무엇보다도 중요하다고 하겠습니다. 오늘은 2018 런던주택시장의 특징을 Expired Listing을 중심으로 분석해 보도록 하겠습니다.
<표1>차트는 금액대별 Expired Listing 비율입니다. 시장에 나왔다가 팔리지 않고 다시 회수된 매물들의 비율입니다. 아래 그래프<표2>는 가격대별 Expired Listing 갯수입니다.
첫번째 <표1>에서 Expired %가 낮을수록 집이 잘 팔렸다는 뜻입니다. 10%미만의 Expired%가 50만불대 이상의 집들에서는 두자리%이상으로 급등하고 있음을 알 수있습니다. 이 가격대 집들이 2018년도에는 잘 안팔렸다는 뜻입니다. 특히 80만불대 이상의 집들의 Expired%를 보면, 거의 50%에 근접하고 있으며, 이는 하우스 2개가 매물로 나와서 그중 한집이 안팔렸다는 것을 의미합니다.
반면에 40만불대 아래의 집들의 Expired %는 2.03%, 1.56%, 5.08%, 9.06%로 시장에 나온 매물의 90%이상이 소화되고 있음을 알수 있으며, 이 가격대의 매물이 구매자들에게 인기가 많았다고 하겠습니다.
<표3>는 가격대별 Expired%를 차트로 만들어 보았습니다.
50만불에서 90만불대의 Expired 비율은 21%, 27.61%, 42.81%, 48.32%로 가격대가 올라갈수록 Expired 비율이 급상승하는 것을 아래 차트에서 확인할수 있습니다.
10만불에서 50만불사이의 Expired 비율이 현저하게 낮다는 것은 이 가격대의 매물에 대한 수요가 상당하다는 점을 나타냅니다. 수요공급 관점에서 보면, Expired 비율이 가장 낮은 30만에서 40만불대의 매물에 대한 수요가 많다는 것을 의미하고, 수요가 많다는 것은 공급이 제한적인 상황이라면 가격이 상승할 수 밖에 없을 것입니다.
이것은 2018년말 통계자료에서도 확인될 수 있는데, 30-40만불대 집들이 많은 런던 동부지역의 집값상승률이 런던북부와 런던서부 지역 보다는 훨씬 높았다는 통계와도 일치하는 결과입니다.
다음 <표4>는 가격대별 거래량 차트입니다. 역시 20에서 50만불대 집들의 거래수가 다른 가격대에 비해 월등히 많습니다. 거래량이 많다는 것은 수요가 뒷받침된다는 뜻이며, 거래량이 적다는 것은 그만큼 수요가 적다는 것을 의미합니다.
정리: 지금까지 살펴본 통계가 의미하는 것은 무엇일까요? 20만불에서 50만불사이의 수요가 많다는 것은 무엇을 의미할까요? 누구나 더 좋은 집, 더 새집, 더 큰집, 더 비싼집에서 살기를 원함에도 불구하고, 비싼집들이 30만불짜리 집보다 잘 안팔리는 이유는 무엇일까요? 가격입니다. 더 좋은 집에서 살고 싶지만, 주택 구매자의 재무적 상황이 20에서 50만불대의 집을 구입할 수 밖에 없으며, 바로 이 가격대가 현시점에서 투기적 수요가 아닌, 실수요자 층의 수요인 것입니다. 그렇다고 80만불에서 150만불 사이의 고가주택은 더 이상 안팔린다는 것을 의미하지는 않습니다. 여전히 100만불이상의 고가주택들이 거래되고 있으며, 분명히 이런 고급주택에 대한 수요는 언제나 존재합니다. 다만 그런 높은 가격대의 수요층이 구매결정을 하도록 하는 매력요인이 필요하다고 하겠고 그것은 가격, 최상의 업그레이드, 위치, 구매자의 동기, 등에 따라 달려있을 것입니다.
결론적으로 쓰나미와 같았던 2017년 이후의 런던부동산 시장이 점점 안정적인 상태를 찾아가는 듯 보입니다. 외부 투자자들에 의한 투기적 수요가 줄어들고, 20만불에서 50만불대의 집들에 대한 수요가 압도적을 많은 현재 상황을 고려하여, 투자관점을 갖고 가는 것이 바람직해 보이는 상황입니다.
