주거공간으로서의 집 vs 투자처로서의 집
캐나다에 영주권이나 시민권을 받고 정착한 분들이나, 유학 또는 워킹비자로 장기 체류하는 분들이거나, 이곳 캐나다에 발을 딛는 순간부터 어떤 형태로든 거주할 공간이 마련되어야 합니다.
어떤 분은 주택, 아파트, 또는 타운하우스 등에 렌트로 시작하는 경우도 있겠고, 또 어떤 가정은 캐나다에 오자마자 집부터 구입하는 경우도 있을 것입니다. 이번 호에서는 집 구입과 집 렌트를 투자 측면에서 분석해 보도록 하겠습니다.
“집을 사는 것은 거주할 공간을 구입하는 것일 뿐 아니라 동시에 아주 괜찮은 투자처입니다.”
렌트와 비교해 보겠습니다. 런던의 경우 1달 렌트비는 대략 집의 위치와 규모, 품질에 따라 1000불-2500불 사이를 오갑니다. 평균 1500불로 가정하면, 1년에 대략 렌트비로 18000불이 지출됩니다. 이렇게 지불된 렌트비 18000불은 나에게는 어떠한 투자효과도 주지 않는 순수한 지출일 뿐입니다.
반면에 약 1500불의 원리금 상환액 + 재산세 수준에서 모기지를 얻어서 집을 구입한 경우, 매월 지불되는 모기지는 이자뿐 아니라 원금도 갚아 나가는 것이기 때문에, 그만큼 재산이 축적되는 효과가 있을 뿐 아니라, 향후 집값의 상승시, 시세 차익을 누릴 수 있는 기회까지 제공됩니다. 물론 모기지를 얻기 위해서는 상당한 금액의 다운페이가 요구되므로, 일정한 정도의 자금은 반드시 필요하긴 합니다.
더군다나, 캐나다에서는 거주자인 경우, 실거주하는 1주택의 양도차익에 대해서는 세금(Captital Gain Tax)이 면제되므로 세금천국인 캐나다에서는 거의 독보적인 투자처라고 할 수 있습니다.
아이들에게 눈치 안보고 마음놓고 뛰어 다니며 놀 수 있는 환경을 제공해 주는 등의 심리적인 무형의 효과는 별도로 하더라도, 위의 언급처럼 캐나다 주택에 대한 투자는 언제나 괜찮은 투자처 입니다.
여기까지는 누구나 동의할 수 있겠지만, 다음과 같은 의문이 생길 수 있습니다.
“어느집이나 사도 괜찮은가? 어느 지역 집을 사도 괜찮은가? 어느 가격대 집을 사도 괜찮은 것인가? 아무때나 집을 사도 괜찮을까”
당연히 아닙니다. 시세보다 싼 집, 향후 미래 가치가 있는 집, 가격이 오를 가능성이 큰 집, 그런 지역의 집을 적절한 때에 적절한 가격에 구매하는 것이 투자의 원칙일 것입니다. 이런 집을 알아내기 위해서 많은 투자자들은 정부의 정책, 모기지 금리, 인구동향등에 민감하며, 미국경제 동향에 반응합니다. 이렇게 한다고 해서, 모든 투자에서 성공이 보장되는 것은 아닙니다. 다만 그렇게 하지 않는 투자자에 비해 투자성공 확률을 높일수 있음은 분명합니다.
그러면 다음 차트를 통해, 어떻게 주택 투자가 장기적인 관점에서 성공적이었는지 살펴보도록 하겠습니다.
위의 <차트1>는 2018년 기준 토론토 지역의 평균 집값 그래프입니다. 세번에 걸쳐 집값의 최고점과 세번의 바닥이 있었음을 알수 있습니다. 가운데 일직선은 추세선입니다. 버블과 침체가 반복되는 과정에서도 추세선은 꾸준히 상승하고 있습니다. 1989년도 버블의 정점에서 집을 구매한 경우라 하더라도, 약 2017년까지 소유하고 있었다면, 상당한 수익을 남겼을 것이며, 만약 적절한 구매 시점에 보다 저렴한 가격에 구입했다면 수익률은 더욱 급증했을 것입니다. (예를들어1997년 구입 – 2017년 매도)
위의 <그래프2>는 런던의 지난 10년간 평균주택거래금액을 나타내고 있습니다. 도표에서 보듯 2009년 1월의 평균 집값은 약20만불이었고, 10년후인 2019년 1월에는 평균 집값이 40만불을 약간 넘는 수준입니다. 10년사이에 집값이 약 2배가량 오른 것입니다. 가정적으로 10년간 렌트한 경우, 연간 평균 18000불 x 10년 = 18만불이 순수하게 렌트비로 지출되었을 것입니다. 반면에 10년전에 주택을 구입했다면, 모기지이자, 택스, 기타관리비용을 감안하더라도, 아주 괜찮은 수익이 발생하였을 것입니다.
런던은 토론토 지역처럼 다이나믹 하거나, 급등하지는 않았더라도, 중요한 것은, 꾸준히 상승하는 집값의 추세라고 하겠습니다.
위의 차트에서 보듯이 1, 2년정도의 단기간을 체류할 경우라면, 렌트가 바람직할 수도 있겠지만, 그 이상의 기간을 거주해야 한다면, 적당한 주택을 구입하는 것이 많은 경우 좋은 투자방향일 것입니다.
마무리: 2019년 현재, 위의 그래프가 어디로 향할지는 아무도 모릅니다. 다만 장기적인 추세선 자체는 계속 우상향으로 진행할 가능성은 그렇지 않을 가능성보다 훨씬 높다고 하겠습니다. 이러한 캐나다 (온타리오주) 주택 시장에 대한 확신을 바탕으로 투자자로서, 어느시점에, 어느 가격대의 주택을, 어떤 유형의 주택을, 어떤 목적으로 구입할 것인지를 결정하여 신중하면서도 장기적인 투자를 실행한다면, 지난 수십년 주택시장이 증명해준 것처럼, 좋은 결실을 맺을 수 있을 것입니다.
