올해 초에 회계 감사 자문회사인 PWC에서 2019년 부동산 시장의 동향에 관한 조사를 실시한 적이 있었습니다.
부동산 개발업자, 투자 자문 위원, 개인 투자자, 은행, REIT 위원 등 750명을 대상으로 설문조사를 실행한 후 2019년 부동산에 대한 다음과 같은 의견을 발표하였습니다.
“조사에 응한 부동산 투자자들은 2019년의 부동산 인수와 투자에 대해 이전보다 더 신중히 결정할 것이라 얘기합니다. 이들은 캐나다의 부동산 가격이 현재 전체적으로 고평가 되었다고 판단하기 때문입니다”
이들이 입을 모아 예기하는 2019년 부동산 시장의 특징은 3가지로 정리됩니다. Reassess, rebalance, redevelop 즉, 부동산의 재평가, 재조정, 재개발이 2019년에 가장 수익성이 높은 분야라고 생각하고 있습니다.
재평가는 자산을 어떻게 쓸지 계획함을 의미합니다. 재조정은 자산을 어떻게 할당할지를 의미하며, 재개발은 위의 결정된 사항들을 실행함을 의미합니다.
지금 캐나다 부동산 시장은 내외부적으로 끊임없이 밀려드는 자본으로 인해 예전 기준으로 봤을때 좋은 부동산이라고 여겨지던 물건을 찾기가 매우 어려워지고 있습니다.
이는 과거처럼 “좋은 물건”을 “싸게” 살수 있는 기회가 거의 없어진 상황입니다.
투자자들에게는 yield, 즉 수익률이 중요한데 가격이 오르면서, 수익률 좋은 물건은 점점 찾기가 어렵게 되었습니다.
이런 투자환경변화에 따라 대형투자자들은 시장에서 바로 구매 후 투자수익을 추구하는 것보다는 재개발 등을 통해 수익률을 직접 올리는 방식을 더 선호하게 되었습니다.
지난 10년처럼 객관적인 정보나 분석 없이,구매자체만 해도 상당한 수익을 안겨주던 때는 지나갔고, 이제는 더 많은 정보와 그 정보를 바탕으로 한 정확한 분석, 그리고 분석결과에 따라 정확하게 실행하는 행동력이 정말 중요하게 되었다고 하겠습니다.
다른말로, 이제 돈이 되는 투자형 부동산은 더 세분화되고 규모가 커져, 예전과는 다르게 innovation과 creativity같은 이전에 고려하지 않은 요소가 투자 결정에 필요하게 된 것입니다.
이러한 시장 상황에서도 돈을 벌려면 부동산 동향을 알아야 하고, 동향을 알려면 큰 회사들이 어떤 생각을 가지고 어떤 행동을 하는지 알아야 할 필요가 있습니다.
현 시장에서 좋은 물건을 찻기란 매우 어려운 것이어서 몇몇 투자자들은 부동산을 고평가됬다고 생각을 하면서도 다른 투자 대안이 없기 때문에 팔지 못하는 상황입니다.
이런 현상을 반영하는 증거로서 투자자들에게 어떤 부동산을 찾고 있느냐라는 질문에 대해 다음과 같은 답을 하고 있습니다.
재개발이 가능한 물건을 더 주의깊게 보고 있습니다. 우리는 기존에 고려하지 않았던 새로운 프로젝트들을 찾고 있습니다.
이미 많은 투자자들은 저밀도 부동산의 평가 가격이 인구증가나 소득증가에 비해 가파르게 상승하고 있다는걸 알고 있습니다.
그러므로 높은 수요로 인해 고평가된 저밀도 부동산 자산을 서서히 처분하고 대신 이들은 Office, Multi family 등의 건물을 눈여겨 보고있습니다.
물론 이런 투자는 개인, 혹은 한 회사가 하기 매우 힘들기 때문에 이런 동향을 아는 사람들은 이미 공동 투자를 할 파트너들을 찾고 있습니다.
현재 대형투자자들은 큰 건물을 통째로 개발할 정도의 여유가 있어도 공동 투자를 통해 여러 건물의 자산을 몇% 가지는 식으로 여러 빌딩에 파트너 형태의 투자를 하고 있습니다.
그러면 이러한 동향이 개인 투자자들에게 어떤 영향이 있을까요?
사실 개인 투자자들도 이미 이러한 현상을 겪고 있습니다. 방 2개짜리 아파트를 통째로 구매하는 형식이 사실 이런 파트너 투자를 통해 전체 빌딩의 몇%를 구매하는 형식이라고 하겠습니다.
이런 트렌트 변화는 토론토/밴쿠버 콘도시장에서 이미 2015년부터 가속화되었고, 현재 토론토/밴쿠버 콘도 시장은 10년 전만해도 상상 할 수도 없던 가격대에, 그럼에도 엄청난 양의 매물이 거래되고 있습니다.
과거에 선호되던 Single family, Bungalow 형태의 저밀도 등급의 부동산이 너무 고평가되자, 사람들은 파트너식 투자에 눈을 돌렸고 그 결과로 아파트 형태의 부동산이 인기를 얻게된 것입니다.
그렇다면 이제, 캐나다인들은 어떤 부동산에 투자를 해야 할까요?
부동산 개발업자, 대형 투자자, 부동산 자문회사들에 의하면 캐나다는, 아시아의 초고밀도 아파트나 유럽의 중밀도 부동산에 비교해볼 때, 이제 겨우 아파트 시장 초-중반기에 들어갔다고 합니다.
이들 대형투자자들이 선택한 가장 전망있는 부동산 형태로는, Middle income apartment, Retirement house, Student housing 등을 선택하고 있습니다. 여러 사람들이 주거 공간을 공유하고 같이 쓰는 부동산을 전망있게 보는거지요.
반면에 이들이 볼 때, 가장 가격이 오르기 힘든 부동산으로서, Single family rental, High income apartment, Regional strip mall 등을 언급하고 있습니다.
기존에 선호했던 Single family, Bungalow 부동산은 대다수의 대형 투자자들의 의견에 따르면, 큰 수요가 있지만 가격대 때문에 크게 오르거나 크게 내리지는 않을 것이라고 예상하고 있습니다.
물론 이러한 언급들은 캐나다라는 전체적인 틀 안에서의 투자 전망에 관한 것으로서, 런던 같은 중형 도시에서의 전망이나 선호도 상황은 꽤나 다를 수 있습니다.
하지만 확실한 한가지는 예전처럼 쉽고 편하게 구매할 수 있는 새로 지은 마당이 있는 집에 대한 투자가 언제까지나 제일 좋은 투자가 되지는 않을 것이며, 이러한 환경변화에 끊임없이 반응하여야 보다 나은 투자수익을 추구할 수 있을 것입니다.
