이번호에서는 2019년 2월, 3월중 런던 부동산 시장 상황을 살펴보겠습니다. 아래 그래프는 런던과 토론토의 새집 건설 상황입니다.
런던에서 현재 2017년의 평균 3800채, 2018년의 평균 3400채에 비해 2019년은 2월까지 평균 2900채정도로 현저하게 낮은 숫자의 집을 짓고 있습니다. 이는 온타리오 전체에서 보이는 현상으로서, 2019년도 들어서 빌더들이 18년도에 비해 평균 10% 정도 건설 물량을 줄였습니다.
온타리오주의 건설 회사들이 자체적으로 물량을 줄이는 현상으로서, 런던 집 가격이 상승함으로 수요자들의 구매력이 줄어들었고, 건설 회사가 2018년동안 런던에 건설한 4천채 정도의 집을 현재 가격에 다 소화하려면 공급을 줄이는 수 밖에 없는 상황입니다.
이에 반해 토론토 시장을 보면, 5년 내내 런던의 10배나 되는 막대한 물량을 공급해왔음을 알 수 있으며, 그럼에도 불구하고 토론토 지역의 공급물량은 온타리오 전체 동향과 다르게 오히려 늘었습니다.
공급물량은 하락추세이지만 가격은 어떨까요? 통계에 따르면 런던의 새집들은 58만불로, 작년 2월의 51만불보다 15% 상승했습니다. 이는 온타리오 평균보다 약간 높지만 토론토, 워털루등 타 주요 도시들의 20% 상승보다는 여전히 낮은 상태입니다.
캐나다 통계청에 따르면 작년보다 건축 자재가 3%, 건설 인건비가 작년보다 3.5%로 가파르게 상승했기 때문에 실제로 건축회사가 벌어들인 이득은 작년 대비 6-7% 대의 이익을 얻었다고 하겠습니다.
새집 물량들은 85%정도가 분양이 되고 있어서, 작년의 90%대의 판매율보다는 낮지만, 여전히 꾸준히 팔리고 있습니다. 사실 토론토의 인구 증가율과 런던 인구 증가율을 비교하자면, 런던은 연 평균 1.7%, 토론토는 2% 로 차이가 거의 없습니다.
새 집 물량의 판매량과 판매 가격을 결정하는데에는 여러가지 이유가 있지만, 특히 눈에 띄는 특징에는
- 인구 상승의 차이점: 런던은 현재 인구대비 매년 0.7% – 0.8%의 이민자 (약 4천명)가 들어오지만 토론토는 이민자만 매년 현재인구 대비 2% (약 12만명) 대의 인구가 유입되고 있습니다. 토론토는 오히려 원 거주민들이 토론토를 나가는 수가 매년 3만명이나 됩니다. 그러므로 인구 성장률은 차이가 없지만 부유한 이민자 구성으로 인구가 증가하고 있는 토론토 지역의 새 집에 대한 수요가 높다고 할 수 있습니다. TREB이 파악한 바로는 이 이민자들이 토론토 새 집 물량의 8%, 즉 4천 가구 가량의 물량을 소화한다고 합니다.
- 일자리의 질: 토론토의 고용률은 53%로, 런던의 47%보다 높으며, 토론토의 평균 연봉은 런던보다 2만불정도가 더 높습니다. 토론토 지역의 양질의 일자리와 일자리 수요가 높은 상황입니다. 특히 새 Fulltime일은 런던이 매년 2500개를 늘렸다면, 토론토는 8만개 수준으로 10배의 인구차이를 고려하더라도 일자리가 증가하는 속도가 현저하게 차이가 나고 있습니다. 이러한 양 도시의 차이점이 런던과 토론토의 새집 가격과 물량의 차이를 낳았다고 할 수 있습니다.
누구나 새 집, 좋은 집을 원하지만, 결국에는 좋은 일자리가 늘어야 새 집에 대한 수요도 같이 증가한다고 하겠습니다.
다음 차트는 새로 공급되는 주택의 유형을 나타내고 있습니다.
2019년 1,2월의 데이터에 따르면, 런던 시장에서 주목할 다른 점은 빌더들이 homeowner, 즉 detached, semi-detached 물량을 대폭 줄이고 있다는 점입니다.
집을 거주할 목적으로 사는 인구보다 렌트용 집이 전체 물량에서 50% 이상을 넘습니다. 타지역, 특히 토론토 새집의 85%가 거주용인 것과 비교됩니다.
현재 런던은 타 지역보다 고층 빌딩같은 중, 고 밀도 거주공간이 많이 적습니다.
이것이 런던 렌트시장에서 빠른 렌트가격상승을 불러 일으키고 있습니다. 현재 런던의 방 2개달린 아파트는 평균 $1100불에 나가는데, 렌트가격 상승률은 매년 5% 증가세를 보입니다. 토론토에 비교해도 비슷한 수치로 상승하는 추세입니다. 작년의 60% 이상이 거주용 주택인 것에 비교해 빌더들의 공급주택 유형이 많이 변했습니다.
위 분석에 따르면 현재 런던에서 빌더들이 분양하는 물건은 85% 정도가 소화되고 있지만 새집 공급은 확연히 줄어들고 있습니다. 분양 가격은 현 상황에서 유지 혹은 약 상승할 것 같습니다. 빌더들이 공급 물량을 확 줄이고 있기 때문에, 향후 3 – 5년간은 가격을 낮추면서까지 물건을 팔 일이 거의 없을 것입니다.
현재 런던 고용율이나, 인구 증가율로는 문제가 없기때문에 이렇게 빌더들이 공급을 조절하면 궁극적으로 실 거주자들은 현재 분양가 이상의 가격에 살 수 밖에 없을 것으로 판단됩니다.
런던 렌트 시장은 공실률이 2%이하, 가격 상승률 연 5%로 매우 건전합니다. 높은 수요를 보고 빌더들이 건설을 많이 하지만, 절대적인 숫자가 2천대 정도이기 때문에 현재 공실률과 렌트 상승률은 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.
