부동산, 특히 주택시장의 하락 또는 상승을 얘기할 때 모기지 이자율 전망은 가장 중요한 요소중의 하나입니다. 이번 호에서는 현재 금융전문가들 사이에서 언급되고 있는 모기지 이자율의 전망에 대해 살펴봄으로써 향후 집값이 어떻게 전개될지 추측해 볼 수 있을 것입니다.
캐나다 모기지 이자율의 행방
주기적으로 부동산 뉴스를 보신 분들은 아시겠지만, 집값이 가파르게 상승하던 2017년 초 이후에 여러 전문가들이 캐나다 집값의 행방에 대해 많은 분석을 내놓았었습니다. 특히 캐나다 대표 투자은행인 RBC와 CIBC의 2017년 5월자 분석을 따르면 최악의 경우에 2021년까지 집값이 20% 하락한다고 전망을 내놓기도 했었습니다. 이런 전망에는 여러 가지 근거들이 있었지만, 이들이 최악의 시나리오를 내놓을 때 가장 많이 인용한 것이 이자율의 꾸준한 상승을 들었습니다. 2년이 지난 현재, 캐나다 모기지 이자율은 어떤 상황에 있는지 알아보겠습니다.
매우 낙관적인 경기 전망에 상승, 하지만…
지난 2년동안 캐나다 중앙은행은 이자율을 계속 올렸습니다. 계속되는 경기적 호재와 이에 따른 물가 상승률은 중앙은행에게 이자율 상승 압박을 주었고, 지난 2년 동안 중앙은행은 5번, 총 1.25%에 달하는 상승을 감행했습니다. 2017년 이전까지는 60만불 집을 20% 다운페이하여 구매했을 경우에 지금보다 매달 330불을 덜 내는 혜택을 볼 수 있었습니다. 매달 2300불 지출과 2630불의 고정 지출은 차이가 상당히 크다고 할 수 있습니다. RBC와 CIBC의 경제학자들은 이런 상황이 계속 될 경우, 최악의 상황에는 2020년까지 모기지 이자가 4.5% – 5%까지 치솟는 상황이 와서 2017년보다 650-700불을 모기지로 더 내야 하는 상황을 경고하기도 했습니다.
최근의 경기 상황
하지만 최근 세계 경기가 둔화되기 시작해서 이미 2019년 연말까지 이자율을 내릴 확률이 45%, 현재 이자율을 유지하는 확률이 55%나 됩니다. 즉 2019년에는, 90% 이상의 전문가들의 예측이 현재 이자율이 상승할 가능성은 없다고 본 것입니다. 특히 1분기 성장률이 1월달 전망보다 많이 낮았고, 물가, 소득 증가 등 여러 지표들이 꽤나 실망스러웠기에, 연간 경기 성장률을 2019년 1.2%로 대폭 하향하였고, 2020-2021년은 2% 성장률로 하향 조정했습니다.
더 자세히 살펴보면, 지난 2년간, 특히 2018년에 급등하는 석유가격, 최고 수준의 고용률등으로 인해 캐나다 중앙은행은 경기를 매우 낙관적으로 보았고, 이는 몇 번에 달하는 이자 상승을 일으켰습니다. 하지만 석유값이 다시 하락함으로 추가 투자는 급속히 냉각되고 있고, 긍정적으로 받아졌던 고용률은 소득 증가로 이어지지 못해 2019년 성장률을 1.7%에서 1.2%로 대폭 하향하게 되었습니다.
이 상황에서 중앙은행 총재 Stenphen Poloz는 앞으로의 이자율에 대해 “various headwinds until the economic outlook improves” 라며 부정적으로 대답하였고, 금리시장은 즉시 총재의 의도를 반영하여 시장 이자율이 하락했습니다. 현재 상황으로서는 2020년까지 하락세가 지속될 가능성이 높고, 2020년 후반기에나 회복을 기대하는 중입니다. 따라서 집값이 이자율 상승으로 인해 하락할 가능성은 적어도 2020년까지는 크게 없다고 할 수 있을 것입니다..
