첫번째 이야기 – 토론토 부동산 6월 동향.
2019년 6월의 토론토 부동산 동향을 살펴보겠습니다. 런던 부동산 시장의 향후 방향성을 가늠하는 지표로서 토론토 부동산 시장의 동향을 살펴보는 것이 의미가 있다고 하겠습니다. 그것이 런던의 바이어들을 토론토 시장으로 흡인해가는 부정적인 효과가 있던, 반대의 긍정적인 효과가 있던지 간에, 런던 부동산 시장은 큰 관점에서 캐나다 전체의 부동산 시장과 동떨어진 섬과 같은 시장이 아니기 때문입니다.
6월 토론토 평균 집값은 5월에 비해 2%가 상승한 $944000 이었습니다. 이 가격은 전분기에 비해 13%가 상승한 것이며, 작년 동기간에 비해서도 7.3% 상승한 가격이었습니다. 작년 10월부터 침체되기 시작한 토론토 지역 집값은 1월 저점을 찍은 후 꾸준한 상승을 보여주고 있습니다.
평균 DOM(Days on Market)은 17일 이었고, 리스팅된 가격보다 약1% 비싼 가격에 거래가 이뤄진 6월 토론토 시장이었습니다.
2018년 하반기 이후 누적되어 왔던 시장의 악재를 벗어나서, 바이어들이 점차적으로 주택구매로 방향을 전환하고 있다고 하겠습니다. 이런 현상의 바탕에는 연방정부의 이민정책으로 지속적인 인구유입이 있어왔고, 또 앞으로도 이민자들에 의한 인구유입이 확실시 되고 있다는 점에서 많은 바이어들의 주택구매 동기를 강화하고 있다고 하겠습니다.
토론토 지역의 주택동향이 런던 주택시장과 어떤 관련이 있으며, 어떤 영향을 줄것인지에 관해서는 의견이 많을 수 있습니다만, 기본적으로 이민자에 의한 인구유입에 따라 주택수요가 증가하고 있다는 점에서는 동일한 관점에서 바라볼 수 있을 것입니다.
두번째 이야기 – 실업률과 집값의 함수관계
경제를 구성하는 기본 요소중 하나가 경제 주체들의 소득입니다. 일반적으로 GDP는 사실 집이나 주식같은 재산보다는 소득이 주도합니다. 예를 들어, 맛있는 저녁을 사 먹으면 식당 주인, 농부, 접대원들이 이익을 보고 그 이익으로 더 큰 이익을 위해 좋은 상품을 만들게 되지만, 장롱에 숨겨진 금덩이는 가만히 있으면 누구에게도 이익이 가지 않는것과 같습니다.
이처럼 경제가 성장하려면 원활한 소비, 즉 소득이 좋아야합니다. 소득은 고용율에 제일 민감한데, 이 이유 때문에 정부는 고용률을 매우 중요시합니다. St. Louis Fed 중앙 은행은 이러한 고용률과 거주지의 안정이 영향을 증명해주는 자료를 발표했습니다. 아래 표에서 보듯이, 2009년에 매우 높은 실업률을 보였던 경제위기 당시 거주지의 안정성(집의 공급이 전국 평균 이상인 지역)을 분석해보면 다음과 같은 사실을 알 수 있습니다:
- 거주지가 안정된 지역, 즉 수요대비 공급이 원활한 지역은 4%대 준수한 실업률을 보였습니다.
- 거주지가 불안정한 지역에서는 8%대의 높은 실업률을 보였습니다.
또한 오른쪽 그래프의 2009년부터 2018년까지 경제가 회복할때 실업률을 보면 거주지가 안정된 지역의 실업률은 빠르게 안정화 되고 있음을 알수 있습니다.
지난 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 이처럼 고용률과 집값의 상관관계는 아주 밀접하다고 하겠습니다. 현재 런던의 실업률은 5%에서 움직이고 있으며, 이 수치는 20년만의 역사적 저점에 도달해 있다고 하겠습니다.
마지막 질문과 정리: 캐나다 부동산 시장의 기준인 밴쿠버, 토론토 시장이 다시 강세를 보이고 있으며, 이런 상황을 만들어 낸 원인들이 런던 시장에도 동일하게 적용될 수 있을까요? 런던의 38만명을 넘은 인구의 실업률이 5%에 이를 정도로 경기가 좋다고 했을 때, 이런 고용상태가 지속되어서, 런던의 주택 가격도 꾸준한 강세를 이어갈까요?
각자 관점에 따라 다를수 있지만, 이들 물음에 부분적으로 “YES”로 정리하고자 합니다.
