2017년부터 3년간 고용 지표 등의 매우 긍정적이었던 경기 지표들로 인해, 중앙은행과 정부는 이자율을 가파르게 올리고, 돈을 회수하는 정책을 펴 왔습니다. 하지만, 최근 들어 올해 초까지만 해도 3.75-4%대였던 모기지 이자율이 6개월 만에 2.5-2.75%까지 내렸습니다.
이러한 이자율 하락의 가장 큰 배경으로는 경기침체에 대한 우려가 그 원인중의 하나이며, 이런 경기악화의 지표 중 하나로서, 최근에 inverted yield curve, 즉 단기 이자율이 장기 이자율보다 높아지는 상황이 발생하고 있는데, 이는 2008년 세계를 휩쓸었던 금융위기 이후, 10년만에 나타나고 있는 현상입니다.
이러한 장단기 이자율 역전 현상이 왜 중요할까요? 시장 이자율을 결정하는 미국 채권 경매에는 경제를 책임지는 거대 투자은행과 자본가들이 경매에 참여하는데, 이처럼 경제에 대해 제일 영향력 있는 사람들이 10-30년의 장기채권은 매입을, 단기 채권은 매도를 하는 거래를 한다 보시면 됩니다. 즉 향후 1년에서 3년사이에 경기 침체가 올 수 있다고 시장참여자들이 판단하고 있다는 뜻으로서, 이런 현상을 본 많은 투자가들이 8월들어 급격하게 주식 투매를 했습니다. 그에 따라 미국 주식 시장은 경기침체 우려에 6%나 급격히 빠졌습니다. 그러면 이러한 현상이 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄 수 있는지에 대해 생각해 보겠습니다.
첫째. 경기침체가 부동산 하락에 영향을 줄까요?
결론부터 말하자면, 영향이 많습니다. 부정적 또는 긍정적 영향을 주느냐는 여러가지 변수가 있는데, 전체적인 관점에서는 부정적인 영향이 있을 가능성이 큽니다. 현재 은행가들이 걱정하는 recession (경기하락)의 정의는 최소 6개월간의 실질 성장률 하락을 이야기 합니다. 예를 들어 2019년 7월 물가 상승률은 1.9%로, 현재 캐나다 경제 성장률인 3.7%를 고려하면 매년 캐나다인들은 2018년보다 1.8%의 물품을 더 구매할 수 있습니다. 캐나다 정도의 큰 규모의 경제에서 1.8%의 성장은 4인 가정이 연간 3천 6백불, 거의 한달 생활비를 더 버는 것과 같은 효과를 의미합니다.
하지만 만약 위의 경제 성장률이 1.5%로 줄고, 물가 상승률이 2%라면 어떨까요? 이는 실질 성장률이 -0.5%, 즉 4인 가정이 올해는 1천불의 물품을 덜 살 수 밖에 없다는 것을 의미합니다. 크리스마스 때 큰 TV 하나, 혹은 계획했던 가족과의 근사한 저녁식사 기회가 10개나 없어지는 효과가 일어납니다. 이러한 최악의 경우에는, 소비 위축 때문에 경기 위축이 일어나고 그에 따라, 회사들은 투자를 줄이게 되고, 결과적으로 일자리가 자체가 줄기 때문에 소비가 다시 위축되어, 반복되는 경기 침체, 즉 장기 침체가 일어날 수도 있습니다.
둘째. 그러면 부동산에는 어떤 영향이 있을까요?
간단하게 말할 수는 없으며, 이러한 경기 악화가 부동산에 큰 영향을 미칠 수 있는 상황은 크게 3가지가 있습니다.
첫째, 경기 악화가 아예 없을 경우
둘째, 경기 악화가 3-6달 실현되었다가 다시 성장률이 회복국면으로 되돌아올 경우,
셋째, 경기 악화가 2-3년 장기화 될 경우.
경기 악화는 정부가 이미 여러 번 겪었고, 또한 이런 변화가 오는 시기에는 엄청난 기회 또한 생기기 때문에 위의 세가지 시나리오 중 향후에 어떤 상황이 발생하는지에 따라 대응 방안도 달라질 것입니다. Recession의 우려에 대한 공포로 인해, 모든 투자를 잠시 중단할 수도 있을 것이고, 또 어떤 과감한 투자자들은 이런 기회를 이용해서 싼 값에 좋은 매물을 살 수 있는 기회라고 보는 분들도 있을 것입니다. 여러분들은 어떤 시나리오가 실제로 발생할 것으로 보십니까?
