(최수태) 스트레스 테스트 금리가 인하되었다.
스트레스 테스트 금리(Bank of Canada Benchmark Rate)란 주택 구매자가 향후 이자율이 오를 경우 원리금 상환 능력이 있는지를 판단하기 위해 실제 은행에서 받은 금리보다 더 높은 금리를 적용하여 부채비율 가이드라인 범위내에서의 모기지 가능 금액을 결정을 하게 된다. 즉, 이 금리가 계속 오를 경우에는 동일한 소득일 경우 모기지 가능금액은 줄어들게 되며, 금리가 내릴 경우에는 모기지 가능금액은 증가하게 된다.
위의 표에서 보듯이 부동산 시장의 가장 정점에 있었던 2017년 4월 이후 스트레스 테스트 금리는 계속 인상되어 모기지를 받을 수 있는 금액을 줄이고자 하였다. 그러나 2020년 3월을 기점으로 어느 정도 부동산 시장의 안정화 되었다고 판단되어 스트레스 테스트 금리 인하 계획을 가지고 있었으나 2020년 3월 COVID 19으로 인하여 인하 속도가 가파르게 진행되고 있다.
스트레스트 테스트 적용 기준은 매월 내야 하는 모기지 원리금을 산정하는 데 있어 금리 적용을 할 때 본인이 실제 은행에서 받은 금리가 아닌 스트레스 테스트 금리 4.79%와 [실제 은행에서 받은 금리 + 2%]를 비교하여 높은 금리를 적용하여 부채비율을 계산하게 된다.
그럼 스트레스 테스트 금리 변화에 따른 모기지 가능금액이 어느정도 증감이 있는지 알아 보자.
사례 1의 경우 소득 6만불과 자동차 리스금액 연간 4천8백불 정도 되는 고객이 40만불 정도의 주택을 구매하게 될 경우 스트레스 테스트 변경후의 모기지 금액은 변경전보다 1만불 더 받을 수 있다.
사례 2의 경우는 기본 소득 외에 자녀로 인하여 CCB를 월 600불 정도 받는다면 부채비율이 개선이 되어 모기지 가능금액이 증가되는 사례를 볼 수가 있다.
스트레스 테스트 금리 0.15%의 인하는 모기지 가능금액이 1만불 정도 증가 되는 수준이지만 2018년 7월 5.34%의 수준에 비하면 상당히 인하가 되었고 그에 따라 모기지 가능금액도 상당히 증가되었으며 이로 인한 주택 구매력 또한 상승 되었다고 볼 수 있다. 양적완화로 인하여 시중에 풀린 자금은 저금리를 등에 업고 주택 가격을 밀어 올릴 가능성이 높은 만큼 좋은 레버리지를 어떻게 받을 수 있는지에 대한 고민이 필요하다고 볼 수 있다.
