(팽국진 부동산 리얼터. 519-851-0851, kj.paeng@gmail.com)
2020년을 강타한 코로나로 인해 집값이 내릴까 오를까 예측하는 시각이 많았습니다. 코로나로 인한 경제에 미친 영향은 결코 적지 않지만, 이것이 여러 자산 가격에 어떤 영향이 있을까 하는 관점에서는 의문점이 많이 있는것이 사실입니다. 집값을 결정하는 요소들에는 많은 것들이 있지만 그중 가장 직접적으로 영향을 주는 것으로, “부채의 가격”을 빼놓을 수 없습니다. 이번 컬럼에서 코로나가 모기지에 주는 영향을 알아보고자 합니다.
지난 5월에 코로나로 인해 캐나다 경제가 타격을 입자 CMHC(캐나다 주택모기지공사)의 CEO인 Evan Siddall은 캐나다 연방정부에 여러단계의 행동을 요구하였는데 이중에서 가장 단기적으로 효과가 매우 컸던 요구사항은 코로나로 인해 직장을 잃거나 수입이 줄어든 거주자들에게 CERB지원 외에 추가로 모기지 지불기간의 연장을 요구하였습니다. 이 요구에 연방정부는 만장일치로 5월부터 6개월간의 렌트와 모기지 연장을 허락했고, 많은 사람들이 이 프로그램을 통해 모기지 연장을 한 상태입니다.
모기지 렌더인 Equitable Group의 데이터에 따르면, 지난 5월 한창 코로나가 활성화되었던 당시 conventional mortgage, 즉 실 수요자 모기지의 20%나 이 프로그램을 통해서 지불 연장을 하였고 암울한 경제 상황과 겹쳐서 연초의 무서울 정도로 상승하던 집값도 잠시 주춤하게 되었습니다. 하지만 대부분의 경제 요소들이 다시 문을 연 Phase 3 reopening을 한 7월 17일에는 지불연장이 6%대로 떨어지게 되었고, 5월이후 겨우 2달만에 지불연장이 1/4 수준으로 떨어진 현상에 대해 경제학자들은 캐나다인들의 금융적 위기에 대응하는 보수적인 접근에 대해 칭찬을 아끼지 않았습니다.
더구나 모기지 지불을 유예한 6% 중의 극소수의 모기지가 실제로 문제가 있다고 하더라도 2020년 3월까지만 해도 0.09%, 기존에 모기지 1200개중의 1개가 문제가 있던 수준보다는 훨씬 높을 것으로 추정할 수 있었으며, 이에 대응해 캐나다 은행들은 17조 규모의 PCL (대출이 문제 있을 확률을 산정하여 예상되는 총 손해를 현재에 반영하는 것)을 반영하였고, 이는 전체 대출의 3%, 즉 20년 평균인 .25% 보다 12배나 높은 파산비율을 산정하여 대비하고 있습니다. 이것은 엄청난 자금 규모이며 세계 금융 위기때 특히 효과를 본 대비책이기 때문에 전문가들은 이러한 대비 상황에 대해 낙관적으로 보고 있습니다.
코로나 사태가 지금까지 볼수 없었던 역대급 비상 상황이긴 하지만 그런만큼 캐나다 은행들도 역대급 준비를 하고 있기에 세계 대공황급의 외부요인으로 인한 경제 위기가 오지 않는 한, 적어도 캐나다 자체에서 오는 문제는 충분히 대비가 되어 있는 상황이라고 하겠습니다. 물론 9-10월달 도중에 대부분의 6개월 모기지 연장이 끝나는 상황이기에 이 6%의 모기지 중에서 실제 파산으로 이어지는 비율이 얼마나 되는지는, credit issue 분야에 관심있는 분들은 모기지 손실률을 깊게 지켜보는것을 추천합니다.
